Wertquote im Stockwerkeigentum — was im Grundbuch steht, und was nie darin stand

Ein Anteil am Wert, nicht an der Fläche

Der Begründungsakt muss «den Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner» angeben. Nicht am Volumen, nicht an der Geschossfläche, nicht an der Zimmerzahl: am Wert. In die Bewertung fliessen beim Aufteilen typischerweise Lage im Gebäude, Besonnung, Aussicht, Grundriss und zugeteilte Nebenräume ein — Merkmale, die zwei gleich grosse Wohnungen unterschiedlich teuer machen. Zwei Einheiten mit derselben Fläche können deshalb völlig verschiedene Quoten tragen, und das ist kein Fehler, sondern der Zweck der Zahl.

Quelle: ZGB Art. 712e (Fedlex) · Glossar: Grundbuch

Einmal festgelegt — und danach praktisch unbeweglich

Stockwerkeigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch, und die Quoten werden im Begründungsakt festgeschrieben — in aller Regel von der Bauträgerschaft, bevor die erste Wohnung verkauft ist. Eine spätere Änderung verlangt «die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer». Einen Anspruch auf Berichtigung gibt das Gesetz nur, wenn die Quote irrtümlich falsch festgesetzt wurde oder durch bauliche Veränderungen unrichtig geworden ist. Rechnen Sie deshalb nicht damit, eine Quote zu bewegen, die Ihnen ungünstig erscheint.

Quelle: ZGB Art. 712d (Fedlex)

Was die Quote jeden Monat kostet

Die Wertquote ist keine Formsache: Sie verteilt das Geld. Beiträge an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Verwaltungskosten sind «nach Massgabe ihrer Wertquoten» zu leisten — Unterhalt, Reparaturen, Erneuerungen, die Entschädigung der Verwaltung, gemeinsam auferlegte Abgaben und Steuern. Auch die Einlage in den Erneuerungsfonds und in vielen Reglementen das Stimmengewicht in der Versammlung folgen ihr. Eine um zehn Punkte höhere Quote heisst zehn Promille mehr an jeder gemeinschaftlichen Rechnung, jedes Jahr, so lange Sie Eigentümerin sind.

Quelle: ZGB Art. 712h (Fedlex)

Wenn ein gemeinschaftlicher Teil einer Einheit nicht dient

Von der Verteilung nach Wertquote macht das Gesetz selbst eine Ausnahme, und es formuliert sie als Pflicht: «Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.» Das ist keine Erlaubnis. Die Bestimmung gilt, ob das Reglement etwas dazu sagt oder nicht, und sie stellt auf die Sache ab: darauf, ob die Anlage der Einheit dient — der Lift für eine Erdgeschosswohnung, die Tiefgarage für eine Einheit ohne Platz darin —, nicht darauf, wie viel jemand sie benutzt.

Quelle: ZGB Art. 712h Abs. 3 (Fedlex)

Bei Heizung und Warmwasser greift ein zweites Gesetz

An der Heiz- und Warmwasserrechnung ist nicht nur das Zivilgesetzbuch beteiligt. Das eidgenössische Energiegesetz verpflichtet die Kantone, Vorschriften zu erlassen über «die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung bei Neubauten und bei wesentlichen Erneuerungen bestehender Gebäude». Wo eine solche kantonale Vorschrift greift, ist sie öffentliches Recht: Sie steht nicht im Reglement, und die Versammlung kann sie nicht abwählen. Was für Ihr Gebäude gilt, steht im Energiegesetz Ihres Kantons — nicht im Zivilgesetzbuch und nicht im Reglement.

Quelle: EnG Art. 45 Abs. 3 (Fedlex)

Wie eine Quotentabelle aussieht — und was in ihr fehlt

So verteilt sich ein erfundenes Haus mit 19 Einheiten auf einen gemeinsamen Nenner von 1000: 13, 22, 28, 31, 34, 36, 38, 41, 43, 45, 47, 49, 52, 55, 58, 62, 71, 84 und 191 — zusammen genau 1000, weil die Summe das sein muss. Die Zahlen sind frei gewählt und gehören zu keinem realen Gebäude. Bemerkenswert ist, was in einer solchen Aufstellung nirgends vorkommt: zu keiner der 19 Einheiten eine Quadratmeterzahl, eine Wohnfläche oder eine Zimmerzahl. Der Begründungsakt gibt zu jeder Stockwerkeinheit die räumliche Ausscheidung und den Anteil am Wert an; eine Quadratmeterzahl steht in einem solchen Hauptbuchauszug nicht.

Quelle: ZGB Art. 712e (Fedlex)

Eine Quote lässt sich nicht in Quadratmeter umrechnen

Es gibt keinen Umrechnungsfaktor, und wir bieten auch keinen an. Zwischen Wert und Fläche steht alles, was eine Wohnung teurer oder billiger macht als ihre Nachbarin; eine Quote geteilt durch 1000 mal die Gebäudefläche ergibt eine Zahl, die nach Genauigkeit aussieht und keine ist. Wenn Sie eine Fläche brauchen, holen Sie sie dort, wo sie tatsächlich gemessen oder gemeldet wurde — und sehen Sie zuerst nach, nach welcher Regel gemessen wurde, denn davon gibt es in der Schweiz mehrere.

Quelle: ZGB Art. 712e (Fedlex) · Ratgeber: Wohnfläche berechnen — vier Schweizer Antworten

Wo Sie Ihre Quote nachlesen — und warum wir sie nicht holen

Ohne Interessennachweis erhält jede Person Auskunft über die Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks, die Eigentümerschaft sowie Eigentumsform und Erwerbsdatum. Die Wertquote gehört zur Beschreibung der Stockwerkeinheit und ist auf diesem Weg beim zuständigen Grundbuchamt erhältlich — grundstücksweise, auf Anfrage. Automatisch abrufen können wir sie nicht: die Grundbuchverordnung verlangt, dass kantonale Auskunftssysteme nur grundstücksbezogen abfragbar und «vor Serienabfragen geschützt» sind. Ein alpflo-Bericht enthält deshalb keine Wertquote. Er zeigt Ihnen die öffentlichen Register zur Adresse — und diese Seite zeigt Ihnen, wo Sie den Rest selbst bestellen.

Quelle: ZGB Art. 970 (Fedlex) · Grundbuchauszug Zürich · Grundbuchauszug Bern · Grundbuchauszug Aargau · Grundbuchamt Solothurn · Grundbuchauszug Wallis · Grundbuchauszug Waadt · Grundbuchauszug Freiburg

Was im Reglement steht, steht nicht im Gesetz

Neben der Quote regelt das Reglement der Gemeinschaft den Alltag. Jede Stockwerkeigentümerin kann verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt wird; darin werden auch die ausschliesslichen Nutzungsrechte zugeteilt. Lesen Sie vor dem Kauf beides — Quote und Reglement —, denn erst zusammen sagen sie Ihnen, was die Wohnung im Betrieb kostet.

Quelle: ZGB Art. 712g (Fedlex)

Ist die Wertquote ein Flächenanteil?

Nein. Der Begründungsakt gibt den Anteil «am Wert der Liegenschaft» an. Zwei gleich grosse Wohnungen können unterschiedliche Quoten haben.

Kann ich meine Wertquote ändern lassen?

In aller Regel nicht. Eine Änderung verlangt die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung. Einen Berichtigungsanspruch gibt es nur bei einem Irrtum bei der Festsetzung oder bei baulichen Veränderungen, die die Quote unrichtig gemacht haben.

Wofür wird die Quote konkret verwendet?

Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Verwaltungskosten — Unterhalt, Reparaturen, Erneuerungen, Verwaltungshonorar, gemeinsam auferlegte Abgaben — und in vielen Reglementen zusätzlich für die Einlage in den Erneuerungsfonds und das Stimmengewicht.

Zeigt mir ein alpflo-Bericht meine Wertquote?

Nein. Wir fragen das Hauptbuch des Grundbuchs nicht ab, und die Grundbuchverordnung verlangt ausdrücklich einen Schutz vor Serienabfragen. Sie erhalten die Quote beim zuständigen Grundbuchamt, für ein bestimmtes Grundstück.