Für Makler: Aufklärungspflicht und Objektdossier
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Verkaufen Sie eine Liegenschaft, haften Sie für Mängel, die Sie kannten oder hätten kennen müssen — die Aufklärungspflicht gilt für Verkäuferinnen und Verkäufer wie für Makler gleichermassen. Ein quellenbelegtes Objektdossier mit den amtlichen Registerangaben zu Ihrer Liegenschaft zeigt früh, was öffentlich bekannt ist, und schützt Sie vor dem späteren Vorwurf, etwas verschwiegen zu haben.
Diese Seite erklärt öffentlich zugängliche Register und ist keine Steuer-, Rechts-, Bau- oder Finanzberatung. Ziehen Sie für rechtliche oder steuerliche Fragen eine Fachperson bei.
Warum die Aufklärungspflicht 2026 stärker wiegt
Für Kaufverträge über Grundstücke, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden, kann die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelrechte nicht mehr zulasten der Käuferschaft verkürzt werden. Wer als Verkäufer oder Makler früh mit einem belegten Objektdossier arbeitet, reduziert das Risiko, dass ein verschwiegener Mangel Jahre später zum Streitfall wird.
Was die Aufklärungspflicht verlangt
Verkäuferinnen und Verkäufer müssen bekannte, nicht offensichtliche Mängel von sich aus offenlegen. Nach Art. 219 OR haftet die verkaufende Partei für Sachmängel eines Grundstücks, sofern die Gewährleistung nicht ausdrücklich wegbedungen wurde — und ein wissentliches Verschweigen kann diese Wegbedingung aushebeln.
Quelle: OR, Art. 219 ff. (Fedlex)
Die Verjährungsfrist ab 2026
Für ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossene Grundstückkaufverträge darf die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelrechte nicht mehr zulasten der Käuferschaft verkürzt werden. Das macht ein früh erstelltes, quellenbelegtes Objektdossier für die verkaufende Seite wertvoller als zuvor.
Quelle: OR, Art. 219 ff. (Fedlex)
Was ins Objektdossier gehört — und was es nicht ersetzt
Ein Objektdossier bündelt die amtlichen Angaben zur Liegenschaft — GWR-Gebäudedaten, ÖREB-Auszug, Parzellengrenzen und, wo bestellt, der Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten — mit Verweis auf die jeweilige amtliche Quelle. Es ersetzt weder den offiziellen Grundbuchauszug noch eine Rechtsberatung; es zeigt früh, was öffentlich über die Liegenschaft bekannt ist, bei einer Handänderung.
Quelle: ZGB, Art. 942 ff. (Fedlex) · Glossar: Handänderung · Objektbericht: das Registerdossier
Die vier Zustände
Jede Angabe in einem alpflo Objektbericht trägt genau einen dieser Zustände.
In einem amtlichen Schweizer Register bestätigt. Direkte Quelle.
Register abgefragt; nichts auf dieser Parzelle. Das Fehlen ist dokumentiert.
Aus einem Modell oder einer API abgeleitet: real, aber nicht direkt aus dem Register. Bitte prüfen.
Auf einen Sonderfall gestossen. Ehrlich über die Grenze, nie stillschweigend verworfen.
Häufige Fragen zur Aufklärungspflicht
Was passiert, wenn ein Mangel verschwiegen wird?
Wer einen bekannten, nicht offensichtlichen Mangel verschweigt, riskiert eine arglistige Täuschung — eine im Kaufvertrag vereinbarte Wegbedingung der Gewährleistung schützt dann nicht mehr, und die Käuferschaft kann auch nach Ablauf der ordentlichen Frist Ansprüche geltend machen.
Gilt die Aufklärungspflicht auch für Makler?
Makler handeln im Auftrag der Verkäuferschaft und dürfen bekannte Mängel nicht verschweigen oder beschönigen. Wer als Makler Angaben zur Liegenschaft macht, sollte sie mit der amtlichen Quelle belegen können.
Was ändert sich für Kaufverträge ab 2026?
Für ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossene Grundstückkaufverträge kann die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelrechte nicht mehr zulasten der Käuferschaft verkürzt werden — eine im Vertrag vereinbarte kürzere Frist ist für solche Verträge nicht mehr wirksam.
Ersetzt ein Objektdossier den Grundbuchauszug?
Nein. Ein Objektdossier bündelt öffentlich zugängliche Registerangaben mit Quellenverweis, ersetzt aber weder den offiziellen, amtlich beglaubigten Grundbuchauszug noch eine Rechtsberatung zur Gewährleistung.
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Für eine bestimmte Wohnung liest alpflo die angegebene Wohnfläche gegen die aus den Plänen gemessene Fläche nach WBS 2015, mit der genannten Regel daneben, und gegen den Registerwert — jede Zahl mit Quelle, Regel und Ergebnis in Worten. Auf Anfrage, auf Rechnung.
Auf Anfrage · auf Rechnung · jede Angabe mit ihrer Quelle.