Glossar: Schweizer Register- und Immobilienbegriffe

Der eidgenössische Gebäudeidentifikator (EGID) ist die eindeutige Nummer eines Gebäudes im eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR). Er verbindet ein Gebäude über Register hinweg — nicht zu verwechseln mit dem EGRID, der eine Parzelle (ein Grundstück) identifiziert.

Quelle: Gebäude- und Wohnungsregister (BFS)

Das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) führt die Gebäude und Wohnungen der Schweiz mit Bau-, Nutzungs- und Energieangaben. alpflo nutzt die öffentliche Ebene (Stufe A). Die Angaben sind wiedergegeben, nicht als Wahrheit behauptet — sie können vom tatsächlichen Zustand abweichen.

Quelle: Gebäude- und Wohnungsregister (BFS) · Ratgeber: Registerwert ist nicht die Wahrheit

Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) sind verbindliche Einschränkungen des Grundeigentums — Nutzungszonen, Baulinien, Gewässerabstände, Lärmempfindlichkeitsstufen. Der ÖREB-Kataster fasst sie amtlich zusammen und ist über cadastre.ch abrufbar.

Quelle: ÖREB-Kataster (cadastre.ch) · Ratgeber: ÖREB-Kataster einfach erklärt

Die ÖV-Güteklasse (A–D) misst, wie gut ein Standort mit öffentlichem Verkehr erschlossen ist. Sie wird vom Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) aus Fahrplan- und Haltestellendaten modelliert — abgeleitet, nicht direkt aus einem Register.

Quelle: ÖV-Güteklassen (ARE)

Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht an einem fremden Grundstück — etwa ein Weg-, Leitungs- oder Baurecht. Sie wird beim Kauf in der Regel mitübertragen und kann die Nutzung einschränken. Geregelt im Zivilgesetzbuch (ZGB).

Quelle: ZGB, Art. 730 ff. (Fedlex) · Ratgeber: Grundbuchauszug lesen und bestellen

Die Ausnützungsziffer beschreibt das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche und begrenzt so, wie viel auf einer Parzelle gebaut werden darf. Sie wird in der kommunalen Nutzungsplanung festgelegt; die harmonisierten Baubegriffe regelt die interkantonale Vereinbarung (IVHB).

Quelle: Planen & Bauen Kanton Zürich (zh.ch) · Ratgeber: Bauzonen W2/W3 & Zonenplan verstehen

Die Lärmempfindlichkeitsstufe legt fest, welche Lärmbelastung in einer Zone zulässig ist. ES II gilt typisch für reine Wohnzonen ohne störende Betriebe. Grundlage ist die Lärmschutz-Verordnung (LSV); die Stufe ist im ÖREB-Kataster eingetragen.

Quelle: Lärmschutz-Verordnung, LSV (Fedlex) · Ratgeber: ÖREB-Kataster einfach erklärt

Grundwasserschutzzonen (S1, S2, S3) schützen Trinkwasserfassungen. In der äusseren Zone S3 gelten Nutzungs- und Bauauflagen. Grundlage ist die Gewässerschutzverordnung (GSchV); die Zone ist im ÖREB-Kataster verzeichnet.

Quelle: Gewässerschutzverordnung, GSchV (Fedlex) · Ratgeber: ÖREB-Kataster einfach erklärt

Verzeichnis der Standorte, deren Boden mit Abfällen belastet ist (etwa ehemalige Deponien, Betriebs- oder Unfallstandorte). Der Kataster der belasteten Standorte (KbS) unterscheidet «belastet» von «sanierungsbedürftig» (Altlast) und ist ein ÖREB-Thema.

Quelle: Kataster der belasteten Standorte (BAFU) · Ratgeber: Belastete Standorte prüfen

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes in den Klassen A–G. Nachschlagen lässt er sich nicht: die nationale Datenbank ist im Nutzungsreglement des Vereins GEAK ausdrücklich als nicht öffentlich festgelegt, mit einer abschliessenden Liste einsichtsberechtigter Empfänger, und die Zertifikatssuche verlangt die vollständige Zertifikatsnummer statt einer Adresse. Ein öffentliches Register pro Gebäude führt einzig der Kanton Luzern, und auch dort nur für Zertifikate ab 2019, welche die Eigentümerschaft freigegeben hat. Eine kantonale Ausweispflicht — etwa beim Verkauf — macht das Register nicht öffentlich. Wo kein öffentlicher Eintrag besteht, weist alpflo dies ehrlich als «Nicht auflösbar» aus.

Quelle: GEAK-Zertifikatssuche (geak-tool.ch) · Ratgeber: Warum sich ein GEAK nicht abfragen lässt

Sonnendach ist das Solarkataster des Bundes: Es modelliert das Solarpotenzial einzelner Dachflächen (© SFOE). Der Wert ist aus Einstrahlungs- und Dachdaten abgeleitet — «Modelliert», nicht amtlich gemessen.

Quelle: Sonnendach (Bund / BFE)

Als Handänderung gilt der Übergang eines Grundstücks auf einen neuen Eigentümer; sie wird im Grundbuch eingetragen. Viele Kantone erheben darauf eine Handänderungssteuer. Massgebend ist der Eintrag beim Grundbuchamt.

Quelle: Grundbuchamt Kanton Zürich (zh.ch) · Ratgeber: Für Makler: Aufklärungspflicht und Objektdossier

Das Grundbuch ist das amtliche Register für die dinglichen Rechte an Grundstücken in der Schweiz — Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte. Es wird kantonal, oft regional (Grundbuchkreise oder Grundbuchämter), geführt und ist nicht zentral für die ganze Schweiz organisiert. Geregelt im Zivilgesetzbuch (ZGB).

Quelle: ZGB, Art. 942 ff. (Fedlex) · Ratgeber: Grundbuchauszug Aargau bestellen

Eine hedonische Schätzung ist ein statistisches Modell, das den wahrscheinlichen Marktwert einer Immobilie aus Merkmalen wie Lage, Fläche, Baujahr und Zustand ableitet, kalibriert an vergangenen Verkaufstransaktionen (z. B. im Wohnimmobilienpreisindex IMPI des Bundesamts für Statistik). Sie ist ein Modellwert, kein amtlicher Registerwert und kein garantierter Kaufpreis.

Quelle: Wohnimmobilienpreisindex IMPI (BFS) · Ratgeber: Hedonische Schätzung erklärt

Der Kataster einer Parzelle beruht auf der amtlichen Vermessung — sie legt Grenzen, Fläche und Gebäudeumrisse eines Grundstücks geometrisch fest und bildet die Grundlage des Grundbuchs und des Katasterplans. Er ist nicht dasselbe wie der RDPPF-Kataster, der die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen zeigt.

Quelle: Amtliche Vermessung, Kanton Waadt (vd.ch) · Ratgeber: Kataster Waadt

Was ist der Unterschied zwischen EGID und EGRID?

Der EGID identifiziert ein Gebäude im Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), der EGRID ein Grundstück (eine Parzelle) im amtlichen Vermessungswesen. Eine Parzelle kann mehrere Gebäude tragen — die Beziehung ist nicht eins-zu-eins.

Was bedeutet ÖREB?

ÖREB steht für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen: verbindliche, gesetzlich verankerte Einschränkungen des Grundeigentums wie Nutzungszonen, Baulinien oder Gewässerabstände. Der ÖREB-Kataster fasst sie amtlich zusammen.

Sind alle Registerangaben verbindlich?

Nein. ÖREB-Einschränkungen sind rechtlich verbindlich. Angaben aus dem GWR sind wiedergegeben, nicht als Wahrheit behauptet, und modellierte Werte (ÖV-Güteklasse, Sonnendach) sind abgeleitet. Genau dafür kennzeichnet alpflo jede Angabe mit einem von vier Ehrlichkeitszuständen.