Glossar: Schweizer Register- und Immobilienbegriffe
Kurze, quellenbasierte Definitionen der Begriffe, die in einem alpflo-Bericht und rund um Grundbuch, ÖREB-Kataster und das Gebäuderegister vorkommen. Jede Definition nennt ihre amtliche Quelle — und wo die Datenlage es verlangt, den passenden Ehrlichkeitszustand.
Diese Seite erklärt öffentlich zugängliche Register und ist keine Steuer-, Rechts-, Bau- oder Finanzberatung. Ziehen Sie für rechtliche oder steuerliche Fragen eine Fachperson bei.
Wo unten ein Zustand steht, sagt er, wie verlässlich die Angabe ist: amtlich bestätigt, abgefragt und nichts erfasst, aus einem Modell abgeleitet, oder ehrlich als nicht auflösbar offengelegt.
In einem amtlichen Schweizer Register bestätigt. Direkte Quelle.
Register abgefragt; nichts auf dieser Parzelle. Das Fehlen ist dokumentiert.
Aus einem Modell oder einer API abgeleitet: real, aber nicht direkt aus dem Register. Bitte prüfen.
Auf einen Sonderfall gestossen. Ehrlich über die Grenze, nie stillschweigend verworfen.
Der eidgenössische Gebäudeidentifikator (EGID) ist die eindeutige Nummer eines Gebäudes im eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR). Er verbindet ein Gebäude über Register hinweg — nicht zu verwechseln mit dem EGRID, der eine Parzelle (ein Grundstück) identifiziert.
Das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) führt die Gebäude und Wohnungen der Schweiz mit Bau-, Nutzungs- und Energieangaben. alpflo nutzt die öffentliche Ebene (Level A). Die Angaben sind wiedergegeben, nicht als Wahrheit behauptet — sie können vom tatsächlichen Zustand abweichen.
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) sind verbindliche Einschränkungen des Grundeigentums — Nutzungszonen, Baulinien, Gewässerabstände, Lärmempfindlichkeitsstufen. Der ÖREB-Kataster fasst sie amtlich zusammen und ist über cadastre.ch abrufbar.
Quelle: ÖREB-Kataster (cadastre.ch)
Die ÖV-Güteklasse (A–D) misst, wie gut ein Standort mit öffentlichem Verkehr erschlossen ist. Sie wird vom Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) aus Fahrplan- und Haltestellendaten modelliert — abgeleitet, nicht direkt aus einem Register.
Quelle: ÖV-Güteklassen (ARE)
Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht an einem fremden Grundstück — etwa ein Weg-, Leitungs- oder Baurecht. Sie wird beim Kauf in der Regel mitübertragen und kann die Nutzung einschränken. Geregelt im Zivilgesetzbuch (ZGB).
Quelle: ZGB, Art. 730 ff. (Fedlex)
Die Ausnützungsziffer beschreibt das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche und begrenzt so, wie viel auf einer Parzelle gebaut werden darf. Sie wird in der kommunalen Nutzungsplanung festgelegt; die harmonisierten Baubegriffe regelt die interkantonale Vereinbarung (IVHB).
Die Lärmempfindlichkeitsstufe legt fest, welche Lärmbelastung in einer Zone zulässig ist. ES II gilt typisch für reine Wohnzonen ohne störende Betriebe. Grundlage ist die Lärmschutz-Verordnung (LSV); die Stufe ist im ÖREB-Kataster eingetragen.
Grundwasserschutzzonen (S1, S2, S3) schützen Trinkwasserfassungen. In der äusseren Zone S3 gelten Nutzungs- und Bauauflagen. Grundlage ist die Gewässerschutzverordnung (GSchV); die Zone ist im ÖREB-Kataster verzeichnet.
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes (Klassen A–G). Er ist freiwillig und datenschutzsensibel; öffentlich abrufbar ist er nur in wenigen Kantonen (live: Luzern). Wo kein öffentlicher Eintrag besteht, weist alpflo dies ehrlich als «Nicht auflösbar» aus.
Quelle: GEAK (geak.ch)
Sonnendach ist das Solarkataster des Bundes: Es modelliert das Solarpotenzial einzelner Dachflächen (© SFOE). Der Wert ist aus Einstrahlungs- und Dachdaten abgeleitet — «Modelliert», nicht amtlich gemessen.
Quelle: Sonnendach (Bund / BFE)
Als Handänderung gilt der Übergang eines Grundstücks auf einen neuen Eigentümer; sie wird im Grundbuch eingetragen. Viele Kantone erheben darauf eine Handänderungssteuer. Massgebend ist der Eintrag beim Grundbuchamt.
Was ist der Unterschied zwischen EGID und EGRID?
Der EGID identifiziert ein Gebäude im Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), der EGRID ein Grundstück (eine Parzelle) im amtlichen Vermessungswesen. Eine Parzelle kann mehrere Gebäude tragen — die Beziehung ist nicht eins-zu-eins.
Was bedeutet ÖREB?
ÖREB steht für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen: verbindliche, gesetzlich verankerte Einschränkungen des Grundeigentums wie Nutzungszonen, Baulinien oder Gewässerabstände. Der ÖREB-Kataster fasst sie amtlich zusammen.
Sind alle Registerangaben verbindlich?
Nein. ÖREB-Einschränkungen sind rechtlich verbindlich. Angaben aus dem GWR sind wiedergegeben, nicht als Wahrheit behauptet, und modellierte Werte (ÖV-Güteklasse, Sonnendach) sind abgeleitet. Genau dafür kennzeichnet alpflo jede Angabe mit einem von vier Ehrlichkeitszuständen.
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