Glossar: Schweizer Register- und Immobilienbegriffe

Der eidgenössische Gebäudeidentifikator (EGID) ist die Nummer, die der Bund jedem Gebäude im eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) zuteilt. Er bleibt am Gebäude, auch wenn eine Strasse umbenannt oder eine Hausnummer geändert wird — deshalb verknüpfen Behörden Gebäudedaten über den EGID und nicht über die Adresse. Der EGID bezeichnet ein Gebäude, nicht eine Parzelle (dafür steht der EGRID) und nicht eine einzelne Wohnung, die ihren eigenen Wohnungsidentifikator (EWID) trägt. Beim Kauf ist er der Schlüssel, mit dem Sie prüfen, dass die Gebäudeangaben, die Sie lesen, wirklich zu dem Gebäude gehören, das Sie kaufen.

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Der EGRID (eidgenössischer Grundstücksidentifikator, auch E-GRID geschrieben) ist die schweizweit eindeutige Nummer eines Grundstücks. Er wird in der amtlichen Vermessung vergeben und beginnt mit «CH». Die kantonale Parzellennummer ist nur innerhalb einer Gemeinde eindeutig und kann bei Teilungen oder Zusammenlegungen neu vergeben werden; der EGRID verbindet ein Grundstück dagegen verlässlich mit seinem Grundbuchblatt und seinem ÖREB-Auszug. Auch jede Stockwerkeinheit und jedes als Grundstück aufgenommene Baurecht hat einen eigenen. Eine Parzelle kann mehrere Gebäude tragen — wer eine Immobilie prüft, braucht zuerst den richtigen EGRID.

Quelle: Das schweizerische Katastersystem (swisstopo) · Ratgeber: EGRID finden · Ratgeber: ÖREB-Kataster einfach erklärt · Ratgeber: Grundbuchauszug lesen und bestellen

Das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) des Bundesamts für Statistik führt jedes Gebäude und jede Wohnung der Schweiz: Baujahr, Geschosszahl, Wohnungsgrössen, Heizsystem und Energieträger. alpflo nutzt die öffentliche Ebene (Stufe A). Nachgeführt wird das Register von den Gemeinden, vor allem aus Baubewilligungen. Es zeigt deshalb, was gemeldet wurde, nicht zwingend, was heute dasteht: Eine ohne Meldung ersetzte Ölheizung kann jahrelang falsch eingetragen bleiben. Lesen Sie GWR-Angaben als dokumentierte Behauptung, die Sie bei der Besichtigung prüfen — nicht als Gutachten über das Gebäude.

Quelle: Gebäude- und Wohnungsregister (BFS) · Ratgeber: Registerwert ist nicht die Wahrheit · Den vollständigen Musterbericht ansehen · Ratgeber: Wohnfläche berechnen

Das Grundbuch ist das amtliche Register der dinglichen Rechte an Grundstücken: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte. Es wird nicht zentral, sondern von kantonalen oder regionalen Grundbuchämtern geführt; Verfahren, Gebühren und Aufbau eines Auszugs unterscheiden sich daher von Kanton zu Kanton. Ohne Interessennachweis erhält jede Person nur die Grundangaben — Grundstücksbeschreibung, Eigentümer, Eigentumsform und Erwerbsdatum (Art. 970 ZGB); für den Rest braucht es ein glaubhaft gemachtes Interesse, das Kaufinteressierte meist über die Verkäuferschaft oder das Notariat belegen. Eine Wohnfläche oder Zimmerzahl führt das Grundbuch nicht. Das Eigentum geht erst mit dem Eintrag über, nicht mit der Vertragsunterzeichnung.

Quelle: ZGB, Art. 942 ff. (Fedlex) · Ratgeber: Grundbuchauszug lesen und bestellen · Ratgeber: Grundbuchauszug Aargau bestellen · Ratgeber: Grundbuchauszug Zürich bestellen · Ratgeber: Grundbuchauszug Bern bestellen · Ratgeber: Grundbuchauszug Waadt · Ratgeber: Grundbuchauszug Wallis · Ratgeber: Wertquote im Stockwerkeigentum

Die amtliche Vermessung legt die Geometrie des Bodens fest: Grundstücksgrenzen, Parzellenfläche und Gebäudegrundrisse. Sie ist die geometrische Grundlage des Grundbuchs und des ÖREB-Katasters, und auf sie stützt sich die Geometerin oder der Geometer, wenn ein verschwundener Grenzstein neu gesetzt wird. Massgebend ist die vermessene Fläche — sie kann von der Fläche in einer Verkaufsdokumentation abweichen. Halten Sie die amtliche Vermessung vom ÖREB-Kataster auseinander: Die Vermessung sagt, wo die Parzelle liegt und wie gross sie ist, der ÖREB-Kataster, was darauf erlaubt ist.

Quelle: Amtliche Vermessung, Kanton Waadt (vd.ch) · Ratgeber: Kataster Waadt · Ratgeber: Kataster Freiburg

Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) sind die verbindlichen Schranken, die das öffentliche Recht dem Grundeigentum setzt: Nutzungszonen, Baulinien, Gewässerabstände, Lärmempfindlichkeitsstufen, geschützte Objekte und mehr. Sie haften am Grundstück, gleich wem es gehört — verhandeln lässt sich darüber mit der Verkäuferschaft nicht. Der ÖREB-Kataster fasst die rechtlich wichtigsten Themen in einem amtlichen Auszug pro Parzelle zusammen. Er wird kantonal betrieben; welche Themen ein Kanton publiziert, ist verschieden, und ein fehlendes Thema beweist nicht, dass keine Beschränkung besteht. Für den Kauf ist er das Dokument, das zeigt, wofür die Parzelle tatsächlich genutzt werden darf.

Quelle: ÖREB-Kataster (cadastre.ch) · Ratgeber: ÖREB-Kataster einfach erklärt · Ratgeber: ÖREB-Auszug oder Grundbuchauszug? · Abgedeckte Kantone ansehen

Die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES I bis ES IV) legt nach der Lärmschutz-Verordnung (LSV) fest, wie viel Lärm in einer Zone zulässig ist. ES II gilt in Zonen ohne störende Betriebe, namentlich in Wohnzonen; ES III in Mischzonen mit Wohnen und Gewerbe, wo mehr Lärm hinzunehmen ist. Die Gemeinde ordnet die Stufe in der Nutzungsplanung zu, publiziert wird sie im ÖREB-Kataster. Spürbar wird sie vor allem im Baubewilligungsverfahren: Auf einer bereits mit Strassen- oder Bahnlärm belasteten Parzelle kann sie entscheiden, ob zusätzliche Wohnungen bewilligt werden — oder Auflagen erzwingen, etwa Schlafzimmer auf der lärmabgewandten Seite.

Quelle: Lärmschutz-Verordnung, LSV (Fedlex) · Ratgeber: ÖREB-Kataster einfach erklärt · Ratgeber: Bauzonen W2/W3 & Zonenplan verstehen

Grundwasserschutzzonen umgeben eine Trinkwasserfassung: S1 ist der Fassungsbereich, S2 die engere und S3 die weitere Schutzzone. Die Auflagen werden gegen S1 hin strenger; Grundlage sind die Gewässerschutzverordnung (GSchV) und kantonales Recht. In S3 ist eingeschränkt, was ins Grundwasser gelangen könnte: Erdwärmesonden für eine Wärmepumpe werden in der Regel nicht bewilligt, und tiefe Aushübe, Tankanlagen oder Versickerungen können zusätzliche Bewilligungen brauchen. Liegt eine Parzelle in einer Schutzzone, klären Sie die Heizungsfrage, bevor Sie eine Wärmepumpe budgetieren. Die Zone ist im ÖREB-Kataster verzeichnet.

Quelle: Gewässerschutzverordnung, GSchV (Fedlex) · Ratgeber: ÖREB-Kataster einfach erklärt

Der kantonale Kataster der belasteten Standorte (KbS) verzeichnet Flächen, deren Boden mit Abfällen belastet ist: ehemalige Deponien, Betriebs- und Unfallstandorte. Ein Eintrag heisst nicht, dass eine Altlast vorliegt. Der Kataster unterscheidet Standorte, bei denen keine schädlichen Einwirkungen zu erwarten sind, solche, die untersucht oder überwacht werden müssen, und sanierungsbedürftige Standorte — nur Letztere sind Altlasten. Für den Kauf zählen Kosten und Zeit: Ein Eintrag kann eine Untersuchung auslösen, und Aushub von einem belasteten Standort muss fachgerecht entsorgt werden, was teuer ist. Klären Sie vor der Unterzeichnung, wer diese Kosten trägt.

Quelle: Kataster der belasteten Standorte (BAFU) · Ratgeber: Belastete Standorte prüfen

Die Ausnützungsziffer (AZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche und begrenzt, wie viel auf einer Parzelle gebaut werden darf. Festgelegt wird sie in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, sodass zwei Nachbargemeinden im selben Kanton auf gleich grossem Land deutlich unterschiedliche Volumen zulassen können. Nicht jeder Kanton kennt sie noch: Die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) sieht stattdessen die Geschossflächen-, Überbauungs- und Baumassenziffer vor, und was als anrechenbar gilt, unterscheidet sich. Wer wegen der Ausbaureserve kauft, liest das Baureglement der Gemeinde, nicht eine Faustregel.

Quelle: Planen & Bauen Kanton Zürich (zh.ch) · Ratgeber: Bauzonen W2/W3 & Zonenplan verstehen · Rechner: Geschossfläche aus der Parzellenfläche · Ratgeber: Welche Kantone die IVHB anwenden

Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht an einem fremden Grundstück: ein Fuss- oder Fahrwegrecht, ein Leitungsrecht, ein Quellenrecht, ein Bauverbot. Die Last haftet am belasteten Grundstück und geht beim Kauf auf Sie über, ob die Verkäuferschaft sie erwähnt oder nicht — umgekehrt kann eine Grunddienstbarkeit auch zu Ihren Gunsten auf dem Nachbargrundstück lasten. Neben den Grunddienstbarkeiten gibt es Personaldienstbarkeiten wie Nutzniessung und Wohnrecht, die einer bestimmten Person zustehen und das Grundstück ebenfalls belasten. Massgebend ist der Grundbuchauszug, nicht die Verkaufsdokumentation. Löschen lässt sich eine Dienstbarkeit in der Regel nur mit Zustimmung der berechtigten Seite.

Quelle: ZGB, Art. 730 ff. (Fedlex) · Ratgeber: Dienstbarkeiten im Grundbuch · Ratgeber: Grundbuchauszug lesen und bestellen · Ratgeber: ÖREB-Auszug oder Grundbuchauszug?

Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit, die es erlaubt, auf fremdem Boden ein Gebäude zu errichten und zu besitzen — der Boden gehört oft einer Gemeinde, einem Kanton, einer Kirchgemeinde oder einer Stiftung. Ist es selbständig und dauernd, also für mindestens 30 Jahre begründet, kann es als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden; als selbständiges Recht begrenzt das ZGB seine Dauer auf höchstens 100 Jahre. Für die Nutzung des Bodens wird in der Regel ein jährlicher Baurechtszins bezahlt. Wer eine Liegenschaft im Baurecht kauft, kauft das Gebäude und die Restlaufzeit, nicht den Boden: Banken achten auf die verbleibenden Jahre, und der Vertrag regelt die Heimfallentschädigung bei Ablauf. Die Bedingungen stehen im Baurechtsvertrag und im Grundbuch.

Quelle: ZGB, Art. 779 ff. (Fedlex) · Ratgeber: Dienstbarkeiten im Grundbuch · Ratgeber: Grundbuchauszug lesen und bestellen · Ratgeber: Immobilie vor dem Kauf prüfen

Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft, der das Sonderrecht gibt, bestimmte Gebäudeteile — meist eine Wohnung — ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB). Jede Einheit ist ein eigenes Grundstück mit eigenem Grundbuchblatt und eigenem EGRID und trägt eine Wertquote, meist in Tausendsteln. Die Wertquote ist ein Anteil am Wert der Liegenschaft, nicht an ihrer Fläche (Art. 712e ZGB); nach ihr werden die gemeinschaftlichen Kosten verteilt, soweit nichts anderes vereinbart ist (Art. 712h ZGB). Lesen Sie vor dem Kauf das Reglement, die Protokolle der letzten Versammlungen und die Jahresrechnung mit dem Stand des Erneuerungsfonds — diese Unterlagen stehen nicht im Grundbuch; Sie erhalten sie über die Verwaltung oder die Verkäuferschaft.

Quelle: ZGB, Art. 712a ff. (Fedlex) · Ratgeber: Wertquote im Stockwerkeigentum · Ratgeber: Grundbuchauszug lesen und bestellen · Den vollständigen Musterbericht ansehen

Eine Handänderung ist der Übergang eines Grundstücks auf eine neue Eigentümerin oder einen neuen Eigentümer. Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden, und das Eigentum geht erst mit dem Eintrag im Grundbuch über — nicht mit der Unterschrift beim Notariat und nicht mit der Zahlung. Bis zum Eintrag haben Sie einen Anspruch, nicht das Grundstück. An die Handänderung knüpfen die Grundbuchgebühren und, je nach Kanton, eine Handänderungssteuer: Satz, Ausnahmen und wer sie trägt, regelt der Kanton, und einige Kantone, etwa Zürich, erheben keine. Getrennt davon zahlt die Verkäuferschaft auf ihrem Gewinn die Grundstückgewinnsteuer. Klären Sie den aktuellen Satz beim Kanton.

Quelle: Grundbuchamt Kanton Zürich (zh.ch) · Ratgeber: Für Makler: Aufklärungspflicht und Objektdossier · Ratgeber: Grundbuchauszug lesen und bestellen

Der Steuerfuss ist der Multiplikator, mit dem Kanton und Gemeinde in den meisten Kantonen die gesetzlich festgelegte einfache Steuer zur tatsächlich geschuldeten Steuer hochrechnen. Die direkte Bundessteuer ist überall gleich; Kantons- und Gemeindesteuern sind es nicht, und die Steuerfüsse werden jedes Jahr neu beschlossen. Zwei Adressen wenige Minuten voneinander entfernt, aber in verschiedenen Gemeinden, können bei gleichem Einkommen und Vermögen spürbar unterschiedliche Steuerrechnungen auslösen. Für selbstgenutztes Wohneigentum kommt der Eigenmietwert hinzu: Seine Abschaffung wurde am 28. September 2025 angenommen und tritt am 1. Januar 2029 in Kraft — bis Ende 2028 bleibt er steuerbar. Der Steuerfuss der Gemeinde gehört zu den laufenden Kosten eines Eigenheims.

Quelle: Steuerfüsse, Abzüge und Tarife (ESTV) · Abgedeckte Kantone ansehen · Ratgeber: Immobilie vor dem Kauf prüfen

Die ÖV-Güteklasse stuft ein, wie gut eine Adresse mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist — von A (sehr gute Erschliessung) bis D (geringe Erschliessung); wer ausserhalb liegt, erhält keine Klasse. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) berechnet sie aus Haltestellen, Verkehrsmitteln und Taktdichte. Sie ist also ein Modellwert, kein Registereintrag, und beschreibt den Standort, nicht Ihren persönlichen Arbeitsweg. Sie hat auch planerisches Gewicht: Viele Kantone und Gemeinden knüpfen die zulässige Zahl der Parkplätze eines Bauprojekts an die Güteklasse. Für den Kauf ist sie ein rascher, vergleichbarer Hinweis darauf, wie stark eine Adresse vom Auto abhängt.

Quelle: ÖV-Güteklassen (ARE) · Den vollständigen Musterbericht ansehen · Ratgeber: Immobilie vor dem Kauf prüfen

Sonnendach ist das Solarkataster des Bundesamts für Energie (BFE). Es modelliert für die Dachflächen der Schweiz die jährliche Sonneneinstrahlung aus Dachgeometrie, Ausrichtung, Neigung und Verschattung und stuft die Eignung jeder Fläche von gering bis hervorragend ein. Der Wert ist modelliert, nicht auf Ihrem Dach gemessen: Er weiss nichts von einem inzwischen gewachsenen Baum, einem geplanten Nachbarbau, dem Zustand der Dacheindeckung oder dem Netzanschluss. Nutzen Sie ihn, um zu entscheiden, ob es sich lohnt, bei einem Solarinstallateur ein Angebot einzuholen — nicht als Ertragsgarantie.

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Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes in den Klassen A–G. Nachschlagen lässt er sich nicht: die nationale Datenbank ist im Nutzungsreglement des Vereins GEAK ausdrücklich als nicht öffentlich festgelegt, mit einer abschliessenden Liste einsichtsberechtigter Empfänger, und die Zertifikatssuche verlangt die vollständige Zertifikatsnummer statt einer Adresse. Ein öffentliches Register pro Gebäude führt einzig der Kanton Luzern, und auch dort nur für Zertifikate ab 2019, welche die Eigentümerschaft freigegeben hat. Eine kantonale Ausweispflicht — etwa beim Verkauf — macht das Register nicht öffentlich. Wo kein öffentlicher Eintrag besteht, weist alpflo dies ehrlich als «Nicht auflösbar» aus.

Quelle: GEAK-Zertifikatssuche (geak-tool.ch) · Ratgeber: Warum sich ein GEAK nicht abfragen lässt · Abgedeckte Kantone ansehen

Eine hedonische Schätzung ist ein statistisches Modell des wahrscheinlichen Marktwerts einer Immobilie, kalibriert an vergangenen Verkäufen und gestützt auf Merkmale wie Lage, Fläche, Baujahr und Zustand. Banken verwenden solche Modelle bei der Hypothekarprüfung, und das Bundesamt für Statistik stützt seinen Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) auf dieselbe Methodenfamilie. Das Ergebnis ist ein Modellwert, kein amtlicher Wert und kein Preis: Es sieht weder den Zustand des Badezimmers noch den Strassenlärm noch das, was eine andere Kaufpartei zu zahlen bereit ist. alpflo bewertet keine Immobilien — der Begriff steht hier, weil er Ihnen in den Unterlagen der Bank begegnet.

Quelle: Wohnimmobilienpreisindex IMPI (BFS) · Ratgeber: Registerwert ist nicht die Wahrheit

Was ist der Unterschied zwischen EGID und EGRID?

Der EGID identifiziert ein Gebäude im Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), der EGRID ein Grundstück (eine Parzelle) im amtlichen Vermessungswesen. Eine Parzelle kann mehrere Gebäude tragen — die Beziehung ist nicht eins-zu-eins.

Was bedeutet ÖREB?

ÖREB steht für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen: verbindliche, gesetzlich verankerte Einschränkungen des Grundeigentums wie Nutzungszonen, Baulinien oder Gewässerabstände. Der ÖREB-Kataster fasst sie amtlich zusammen.

Sind alle Registerangaben verbindlich?

Nein. ÖREB-Einschränkungen sind rechtlich verbindlich. Angaben aus dem GWR sind wiedergegeben, nicht als Wahrheit behauptet, und modellierte Werte (ÖV-Güteklasse, Sonnendach) sind abgeleitet. Genau dafür kennzeichnet alpflo jede Angabe mit einem von vier Ehrlichkeitszuständen.