Immobilie vor dem Kauf prüfen: die quellenbasierte Checkliste
Bevor Sie eine Immobilie in der Schweiz kaufen, lohnt sich ein systematischer Blick in die öffentlichen Register: Was ist im Grundbuch eingetragen, welche öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) gelten, in welcher Bauzone liegt die Parzelle und ist der Standort im Altlastenkataster verzeichnet? Diese Checkliste führt Sie Schritt für Schritt durch die Prüfung — und nennt zu jeder Angabe die amtliche Quelle.
Diese Seite erklärt öffentlich zugängliche Register und ist keine Steuer-, Rechts-, Bau- oder Finanzberatung. Ziehen Sie für rechtliche oder steuerliche Fragen eine Fachperson bei.
Ein grosser Teil der Fakten zu einer Liegenschaft ist öffentlich und kostenlos abrufbar — Sie müssen nur wissen, wo. Register geben den eingetragenen Stand wieder; sie sind nicht in jedem Fall die Wahrheit vor Ort. Deshalb zeigt alpflo zu jeder Angabe ihre Herkunft und einen von vier ehrlichen Zuständen, statt eine scheinbar sichere Zahl zu behaupten.
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1 · Grundbuchauszug lesen
Der Grundbuchauszug zeigt Eigentum, Dienstbarkeiten (etwa Weg-, Leitungs- oder Baurechte) und Grundpfandrechte. Er wird beim Grundbuchamt des Standortkantons bestellt. Prüfen Sie, welche Lasten mit der Parzelle mitübertragen werden.
Im Register -
2 · ÖREB-Kataster prüfen
Der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) bündelt die verbindlichen Beschränkungen — Nutzungszonen, Baulinien, Gewässerabstände, Lärmempfindlichkeitsstufen. Der Auszug ist über das eidgenössische Portal kostenlos abrufbar.
Im RegisterQuelle: ÖREB-Kataster (cadastre.ch) · ÖREB
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3 · Bauzone und Nutzungsziffer klären
Die Bauzone (etwa Wohnzone W2 oder W3) und die Ausnützungs- bzw. Nutzungsziffer bestimmen, was auf der Parzelle gebaut oder erweitert werden darf. Grundlage ist die kommunale Nutzungsplanung, sichtbar im ÖREB-Kataster.
Im RegisterQuelle: ÖREB-Kataster (cadastre.ch) · Ausnützungsziffer
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4 · Belastete Standorte prüfen (Altlasten)
Der Kataster der belasteten Standorte (KbS) verzeichnet Standorte mit möglicher Umweltbelastung. Ein Eintrag heisst nicht automatisch «sanierungsbedürftig». Steht nichts im Kataster, ist das eine ehrliche Aussage — «Nichts erfasst», nicht «garantiert sauber».
Nichts erfasst -
5 · Gewässerschutz und Lärm einordnen
Liegt die Parzelle in einer Grundwasserschutzzone (S1–S3), gelten Nutzungseinschränkungen. Die Lärmempfindlichkeitsstufe (etwa ES II) legt fest, welche Lärmbelastung zulässig ist — relevant für Um- und Anbauten.
Im Register -
6 · Gebäude- und Energieangaben (GWR) lesen
Das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) liefert Baujahr, Gebäudekategorie, Wohnungszahl sowie Heizungs- und Energieangaben. Diese Angaben sind wiedergegeben, nicht als Wahrheit behauptet — sie können vom tatsächlichen Zustand abweichen.
Im RegisterQuelle: Gebäude- und Wohnungsregister (BFS) · GWR
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7 · Modellierten Kontext lesen, nicht überschätzen
ÖV-Güteklasse (Erschliessungsqualität, © ARE) und Solarpotenzial des Dachs (© SFOE) sind aus Modellen abgeleitet, nicht direkt aus einem Register. Nützlich zur Einordnung — aber als «Modelliert» gekennzeichnet, nicht als amtlich bestätigt.
ModelliertQuelle: ÖV-Güteklassen (ARE) · ÖV-Güteklasse
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8 · Wert einordnen, nicht schätzen
Ein Register- oder Versicherungswert ist nicht der Kaufpreis. alpflo gibt bewusst keine Schätzung ab — das ist die Domäne spezialisierter Anbieter. Die Register helfen Ihnen, den geforderten Preis einzuordnen, nicht ihn zu ermitteln.
alpflo bildet bewusst keine Naturgefahren (Hochwasser, Rutschung, Steinschlag, Lawinen), keine Schätzwerte und keinen Denkmalschutzstatus ab. Das ist eine bewusste Entscheidung, kein Registerfehler.
Jede Angabe in einem alpflo-Bericht trägt genau einen dieser Zustände — so sehen Sie sofort, was belegt ist und was nicht.
In einem amtlichen Schweizer Register bestätigt. Direkte Quelle.
Register abgefragt; nichts auf dieser Parzelle. Das Fehlen ist dokumentiert.
Aus einem Modell oder einer API abgeleitet: real, aber nicht direkt aus dem Register. Bitte prüfen.
Auf einen Sonderfall gestossen. Ehrlich über die Grenze, nie stillschweigend verworfen.
Welche Register sollte ich vor dem Kauf prüfen?
Mindestens vier: das Grundbuch (Eigentum, Dienstbarkeiten, Pfandrechte), den ÖREB-Kataster (verbindliche Eigentumsbeschränkungen), die Nutzungsplanung (Bauzone und Nutzungsziffer) und den Kataster der belasteten Standorte (Altlasten). Ergänzend das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) für Bau- und Energieangaben.
Wo finde ich den ÖREB-Kataster und den Grundbuchauszug?
Der ÖREB-Kataster ist über das eidgenössische Portal cadastre.ch für die ganze Schweiz kostenlos abrufbar. Den Grundbuchauszug bestellen Sie beim Grundbuchamt des Standortkantons; er ist in der Regel kostenpflichtig und teils nur für Berechtigte vollständig einsehbar.
Ersetzt diese Checkliste eine rechtliche oder steuerliche Beratung?
Nein. Diese Seite erklärt öffentlich zugängliche Register und ist keine Steuer-, Rechts-, Bau- oder Finanzberatung. Für die verbindliche Beurteilung eines konkreten Kaufs ziehen Sie eine Fachperson bei.
Deckt alpflo Naturgefahren wie Hochwasser ab?
Nein. Naturgefahren (Hochwasser, Rutschung, Steinschlag, Lawinen) sind bewusst ausgeschlossen. alpflo konzentriert sich auf Register- und Katasterdaten mit Herkunftsnachweis.
Sehen Sie einen vollständigen Bericht
Prüfen Sie zuerst den öffentlichen Musterbericht — ein vollständiger alpflo-Bericht mit allen vier Zuständen, ohne Anmeldung. Danach erstellen Sie in der App Ihren eigenen Bericht zu einer Schweizer Adresse.
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