Ausnützungsziffer berechnen
Stand:
Mit AZ, GFZ, BMZ, ÜZ oder GZ und der Fläche Ihres Grundstücks berechnen Sie sofort, wie viel Geschossfläche, Baumasse oder überbaute Fläche zulässig ist — und wie viel Reserve nach Abzug einer bestehenden Baute bleibt — bei der GZ, wie viel Grünfläche mindestens nötig ist.
Dieser Rechner verwendet ausschliesslich die von Ihnen eingegebenen Werte und ist keine Steuer-, Rechts-, Bau- oder Finanzberatung. Ziehen Sie für ein konkretes Bauvorhaben die kommunale Baubehörde oder eine Fachperson bei.
Rechner
Wählen Sie den Index Ihrer Gemeinde, tragen Sie dessen Wert und die Grundstücksfläche ein — das Ergebnis erscheint sofort, direkt in Ihrem Browser. Der Indexwert ist als Dezimalzahl einzutragen (0.3, nicht 30 %); Indexwert und Grundstücksfläche sind jeweils die anrechenbaren Werte Ihrer Gemeinde (anrechenbare Geschossfläche bzw. anrechenbare Grundstücksfläche gemäss BNO).
- 1.Wählen Sie den Index, den Ihre Gemeinde verwendet: AZ, GFZ, BMZ, ÜZ oder GZ.
- 2.Lesen Sie den Indexwert im ÖREB-Kataster (Thema Nutzungsplanung) oder in der Bau- und Zonenordnung (BNO) Ihrer Gemeinde ab.
- 3.Tragen Sie die Grundstücksfläche in Quadratmetern ein — optional auch eine bestehende Geschossfläche, Baumasse oder überbaute Fläche.
- 4.Der Rechner zeigt die zulässige Fläche oder Baumasse (bei der GZ die mindestens erforderliche Grünfläche) sowie die verbleibende Reserve bzw. den Abstand zum Minimum sofort in Ihrem Browser an.
Tragen Sie Indexwert und Grundstücksfläche ein, um das Ergebnis zu sehen.
Ein negativer Wert bedeutet nicht automatisch eine Überschreitung — Ausnützungstransfer, ältere Bewilligungen oder eine andere Messweise können den Unterschied erklären. Für eine verbindliche Einschätzung ist die kommunale Baubehörde zuständig.
Dieses Ergebnis basiert ausschliesslich auf den Werten, die Sie oben eingeben. alpflo trifft keine Aussage über eine bestimmte Parzelle — für den geltenden Indexwert Ihrer Gemeinde lesen Sie den ÖREB-Kataster oder die kommunale Bau- und Zonenordnung (BNO).
Warum Sie die Ausnützung selbst nachrechnen können
Die Formel hinter jedem Index ist einfache Arithmetik: Indexwert mal Grundstücksfläche. Sie müssen nur wissen, welcher Index in Ihrer Gemeinde gilt und wie hoch er ist — beides finden Sie im ÖREB-Kataster oder in der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BNO).
AZ und GFZ — die Ausnützungs- bzw. Geschossflächenziffer
Regime: Die Geschossflächenziffer (GFZ) ist ein IVHB-Begriff (Anhang 1 Ziff. 8.2): die Summe aller Geschossflächen im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Die Ausnützungsziffer (AZ) ist dagegen kein IVHB-Begriff, sondern kantonales Recht. Gerechnet wird in beiden Fällen gleich: zulässige Geschossfläche = Indexwert × Grundstücksfläche. Welche Flächen als Geschossfläche zählen, regelt aber das jeweilige Recht. Aargau, Obwalden, Schaffhausen, Uri und Zug sind der IVHB beigetreten, behalten per Vorbehalt jedoch die AZ; Zürich hat die GFZ nicht übernommen und bleibt bei der AZ. In Kantonen ohne Beitritt gilt das kantonale Baugesetz.
Quelle: IVHB Anhang 1, Ziff. 8 (lexfind.ch) · Glossar: Ausnützungsziffer · Ratgeber: IVHB-Stand nach Kanton
BMZ — die Baumassenziffer
Regime: IVHB Anhang 1 Ziff. 8.3, wo der Kanton beigetreten ist, sonst kantonales Recht. Die Baumassenziffer (BMZ) setzt das Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in Kubikmetern ins Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche: zulässige Baumasse = BMZ × Grundstücksfläche. Sie wird vor allem in Kantonen der Westschweiz und in einzelnen Zonen verwendet, in denen das Volumen und nicht die Fläche massgebend ist.
Quelle: IVHB Anhang 1, Ziff. 8 (lexfind.ch) · Schritt 3 der Checkliste: Bauzone und Nutzungsziffer klären · Ratgeber: IVHB-Stand nach Kanton
ÜZ — die Überbauungsziffer
Regime: IVHB Anhang 1 Ziff. 8.4, wo der Kanton beigetreten ist, sonst kantonales Recht. Die Überbauungsziffer (ÜZ, auch Bebauungsziffer) begrenzt die überbaute Fläche — die anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie, nicht die Geschossfläche: zulässige überbaute Fläche = ÜZ × Grundstücksfläche. Sie regelt vor allem den unbebauten Grün- und Umgebungsflächenanteil einer Parzelle.
Quelle: IVHB Anhang 1, Ziff. 8 (lexfind.ch) · Ratgeber: IVHB-Stand nach Kanton
GZ — die Grünflächenziffer
Regime: IVHB Anhang 1 Ziff. 8.5. Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen, die nicht versiegelt sind und nicht als Abstellflächen dienen. Die IVHB definiert nur das Verhältnis, nicht den Wert; den Wert setzt die Gemeinde, in der Regel als Mindestanteil. Beispiel: Bei 600 m² anrechenbarer Grundstücksfläche und 210 m² anrechenbarer Grünfläche ist GZ = 210 ÷ 600 = 0.35; verlangt die Bau- und Zonenordnung eine GZ von 0.3, sind mindestens 0.3 × 600 = 180 m² Grünfläche nötig. Der Rechner oben rechnet die GZ als Mindestanteil: Er zeigt die mindestens erforderliche Grünfläche und, wenn Sie die bestehende Grünfläche eintragen, den Abstand zum Minimum. Kantone ohne IVHB-Beitritt regeln Grün- und Freiflächen nach eigenem Recht.
Quelle: IVHB Anhang 1, Ziff. 8 (lexfind.ch) · Ratgeber: IVHB-Stand nach Kanton
Wo Sie den Indexwert Ihrer Parzelle finden
Der geltende Index und sein Wert stehen in der Nutzungsplanung — im ÖREB-Kataster online abrufbar sowie in der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BNO) der Gemeinde. alpflo berechnet aus dem Wert, den Sie dort ablesen und hier eintragen; wir behaupten nichts über eine bestimmte Parzelle.
Quelle: ÖREB-Kataster (cadastre.ch) · Glossar: ÖREB · Ratgeber: Wohnfläche berechnen
Die vier Zustände
Jede Angabe in einem alpflo Objektbericht trägt genau einen dieser Zustände.
In einem amtlichen Schweizer Register bestätigt. Direkte Quelle.
Register abgefragt; nichts auf dieser Parzelle. Das Fehlen ist dokumentiert.
Aus einem Modell oder einer API abgeleitet: real, aber nicht direkt aus dem Register. Bitte prüfen.
Auf einen Sonderfall gestossen. Ehrlich über die Grenze, nie stillschweigend verworfen.
Häufige Fragen zur Ausnützungsziffer
Was ist der Unterschied zwischen AZ und GFZ?
Die Rechenformel ist dieselbe: anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Verschieden sind Name und Definition der anrechenbaren Fläche: GFZ ist der IVHB-Begriff, AZ ist kantonales Recht.
Ist die Ausnützungsziffer ein IVHB-Begriff?
Nein. Die IVHB kennt die Geschossflächenziffer (GFZ); die Ausnützungsziffer (AZ) ist kantonales Recht. Aargau, Obwalden, Schaffhausen, Uri und Zug sind beigetreten, behalten aber die AZ; Kantone ohne Beitritt wenden ihr eigenes Recht an. Der Stand aller 26 Kantone steht auf der IVHB-Seite.
Wo finde ich die Ausnützungsziffer meiner Parzelle?
Im ÖREB-Kataster (Thema Nutzungsplanung) oder in der Bau- und Zonenordnung (BNO) Ihrer Gemeinde. Beide sind öffentlich einsehbar.
Rechnet alpflo mit echten Daten meiner Parzelle?
Nein. Dieser Rechner verwendet ausschliesslich die Werte, die Sie selbst eingeben — er behauptet nichts über eine bestimmte Parzelle.
Ist das berechnete Ergebnis eine Baubewilligung?
Nein. Weitere Vorschriften — Grenzabstände, Höhe, Geschosszahl, Empfindlichkeitsstufe, Ausnützungstransfer — können die tatsächlich bebaubare Fläche zusätzlich einschränken. Für eine verbindliche Auskunft ist die kommunale Baubehörde zuständig.
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Für ein konkretes Vorhaben prüft alpflo die Masse eines Baugesuchs gegen die Bestimmungen der Gemeinde — jede Aussage mit Artikel, Quelle und Verlässlichkeitsangabe. Schriftlich innert zwei Arbeitstagen, auf Rechnung.
Auf Anfrage · auf Rechnung · jede Angabe mit ihrer Quelle.