Wie berechnet man die Wohnfläche?

Der Begründungsakt eines Stockwerkeigentums gibt die räumliche Ausscheidung und den Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft an, in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner. Eine Quadratmeterzahl steht dort nicht, und in einem Hauptbuchauszug, wie ihn ein Grundbuchamt ausgibt, steht sie ebenfalls nicht. Wer die Wohnfläche seiner Wohnung wissen will, kommt deshalb über das Hauptbuch nicht weiter — sondern nur über die Frage, nach welcher Regel gemessen wurde.

Quelle: ZGB Art. 712e (Fedlex) · Ratgeber: Wertquote im Stockwerkeigentum

Ab welcher Raumhöhe eine Fläche überhaupt zählt, ist in der Schweiz nicht einheitlich geregelt. Die Bundesregel nennt 150 cm — das ist das Kriterium K15 der WBS, das oben im Wortlaut steht. Über die verbreiteten Berechnungsmodelle schreibt architektvergleich.ch dagegen: «Denn dieser Punkt ist nicht einheitlich geregelt, sodass Abweichungen sowohl nach oben als auch nach unten hin möglich sind.» Und die SIA 416 nennt für ihre Hauptnutzfläche HNF gar keine Höhe. Wer also zwei Flächenangaben zur selben Wohnung vergleicht, vergleicht womöglich zwei verschiedene Höhengrenzen — und keine davon ist falsch, solange dazusteht, welche gilt.

Quelle: Die Nettowohnfläche — Modelle zur Wohnflächenberechnung (architektvergleich.ch)

Raiffeisen, die die Online-Immobilienbewertung von IAZI an ihre Mitglieder vermittelt, nennt für dieses Werkzeug eine Grenze von 1,2 Metern und schliesst Abstellräume aus (Stand 01.07.2025). Das ist die Angabe einer Bank über ein fremdes Modell. IAZI selbst veröffentlicht keine Flächendefinition — weder eine Höhengrenze noch eine Ein- und Ausschlussliste, in keiner seiner Sprachen. Eine Spalte mit dem Namen IAZI stünde damit vollständig auf dem Satz eines Dritten, und auf dieser Seite steht keine Regel, die die genannte Quelle nicht selbst veröffentlicht. Ausgerechnet das Modell, das über eine Hypothek mitentscheidet, hat deshalb hier keine Spalte — und womit es rechnet, bleibt eine Frage an den, der es einsetzt.

Quelle: Marktwert einer Immobilie (raiffeisen.ch, 01.07.2025) · Glossar: Hedonische Schätzung · Ratgeber: Hedonische Schätzung erklärt

Das Glossar der WBS 2015 definiert die Grösse selbst: «Zur Nettowohnfläche zählen sämtliche begeh- und belegbaren Bodenflächen innerhalb der Wohnung ab einer Raumhöhe von 150 cm.» Das ist keine blosse Messanweisung, sondern eine Zugehörigkeitsdefinition mit drei Bedingungen — begeh- und belegbar, innerhalb der Wohnung, ab 150 cm —, und sie entscheidet jede Zeile, die diese drei Bedingungen erreichen. Welche Bereiche innerhalb der Wohnung liegen, sagt die Broschüre selbst: Erschliessungs-, Koch-, Ess-, Sanitär-, Abstell- und Aussenbereich führt sie unter der Überschrift «Nutzungsbereiche in der Wohnung». Reduit und Gang zählen deshalb mit; dass ein Gang auch belegbar ist, sagt das Glossar beim Abstellbereich ausdrücklich — Schrankmodule können «in der Erschliessungszone … untergebracht sein». Keller und Balkon zählen nicht mit, und zwar nicht, weil im Wort Aussenbereich «aussen» steckt: Die Broschüre führt ihn ja gerade unter den Bereichen in der Wohnung. Entscheidend ist, dass die WBS beiden ein eigenes Kriterium mit eigenem Quadratmetermass gibt — K25 «Private Abstellräume ausserhalb der Wohnung» für den Keller und K23 «Privater Aussenbereich» für Balkon, Loggia und Terrasse, wo «Balkone, Terrassen, Loggien, Zwischenzonen und Gärten … voll angerechnet» werden. Offen bleibt genau eine Zelle: Liegt ein Wintergarten nicht im beheizten Dämmperimeter, stellt es die Quelle frei — «Liegen Zwischenzonen nicht innerhalb des Dämmperimeters, können diese als Aussenbereich angerechnet werden.» Ein «können» entscheiden wir nicht für Sie.

Quelle: WBS 2015, Glossar (bwo.admin.ch)

Das Gebäude- und Wohnungsregister führt zu jeder Wohnung ein Merkmal «Wohnungsfläche»; es summiert Zimmer, Küchen, Bäder, Toiletten, Abstellräume, Gänge und Veranden. Zwei seiner Ausschlüsse werden regelmässig als Abzüge gelesen, und beide sind keine — sie verhindern, dass dieselbe Fläche zweimal gezählt wird. «Bewohnbare Einzelzimmer (z.B. Mansarden)» sind im selben Katalog Zimmer, die «nicht zu einer Wohnung» gehören; sie werden als eigene Wohnung mit eigener Wohnungsfläche erfasst. «Zusätzliche separate Wohnräume» ist das Merkmal GAZZI, die «Anzahl Wohnräume, die nicht Teil einer Wohnung sind», und dort steht ausdrücklich: «Nicht als separate Wohnräume gelten Zimmer innerhalb einer Wohnung.» Vom Dachraum innerhalb Ihrer Wohnung trifft damit nur noch der Ausschluss der nicht bewohnbaren Keller- und Dachräume etwas. Ein ausgebautes, bewohnbares Dachzimmer ist ein Zimmer der Wohnung und zählt vollständig — bei jeder Raumhöhe. Dass das Absicht ist, zeigt derselbe Katalog an anderer Stelle: Für die Energiebezugsfläche GEBF hält er fest, «Flächenteile mit einer lichten Raumhöhe kleiner als 1.0 m werden nicht berücksichtigt». Wo er eine Höhengrenze meint, schreibt er sie hin; bei der Wohnungsfläche steht keine. Derselbe Absatz sagt auch, was die Zahl sein darf: «Wo keine genauen Flächen ermittelt werden können, sind Schätzwerte (Länge x Breite der Wohnung) erfasst. Wo Bruttowohnflächen verfügbar sind, sind die Bruttowerte anzugeben.» Als Datenquelle nennt der Katalog die Baubewilligung — den Plan, nicht eine Aufnahme nach dem Bau; erfasst wird der Wert von den kommunalen Bauämtern unter Meldepflicht. Die einzige eidgenössische Qualitätsanforderung ist eine Plausibilitätsspanne: unter 5 m², über 400 m² pro Zimmer und über 2200 m² sind unzulässig — die letzte Schwelle wurde am 17.11.2025 von 1700 m² heraufgesetzt. Die Regeln beschreiben damit, was erfasst werden soll; was ein gespeicherter Wert tatsächlich ist, lässt sich daraus nicht zurücklesen. Er entspricht dem Registereintrag und ist nicht vor Ort geprüft — eine Registerangabe, keine Messung.

Quelle: GWR-Merkmalskatalog 4.3, «WAREA» (housing-stat.ch) · Glossar: GWR · Ratgeber: Registerwert ist nicht die Wahrheit

Die Norm heisst in der Ausgabe 2003 «Flächen und Volumen von Gebäuden»; der Zusatz «und Anlagen» gehört zum Titel der zurückgezogenen Fassung von 1993. Sie gliedert die Flächen eines Gebäudes: die Geschossfläche GF in Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche KF, die NGF in Nutzfläche NF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF, und die NF in Hauptnutzfläche HNF und Nebennutzfläche NNF. Daraus folgt die Spalte Zeile für Zeile. Eine Raumhöhe nennt die Norm nirgends — das Wort «Höhe» kommt in der Wiedergabe kein einziges Mal vor; ein Dachzimmer zählt zur HNF unabhängig davon, wie hoch es ist, und die 150-cm-Grenze stammt nicht von hier, sondern aus der WBS des Bundesamts für Wohnungswesen. Abstellräume, Estrich- und Kellerräume, Waschküchen, Fahrzeugeinstellräume und Schutzräume führt die Norm ausdrücklich als Nebennutzfläche auf — sie sind damit keine HNF. Wände, Stützen und Brüstungen sind Konstruktionsfläche und liegen ausserhalb der Nettogeschossfläche. Ein offener Balkon ist gar keine Geschossfläche: als solche gilt nur die «allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche». Ihre Verkehrsfläche definiert die Norm funktional: «Die Verkehrsfläche VF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher ausschliesslich deren Erschliessung dient.» Eine interne Treppe in einer Maisonette erfüllt das ohne Einschränkung — auf einer Treppe findet nichts anderes statt —, sie ist Verkehrsfläche und damit keine HNF. Beim Korridor ist es gerade nicht eindeutig: Die funktionale Definition könnte ihn beanspruchen, die Beispielliste nennt aber nur die «ausserhalb der Wohnung liegenden» Korridore und ist mit «z. B.» eingeleitet, schliesst den Fall also nicht. Diese eine Zeile steht darum auf «nicht festgelegt», und die Seite sagt dazu, warum. Ein verglaster Wintergarten dagegen ist allseitig umschlossen und überdeckt, also Geschossfläche, und unter den Nebennutzflächen kommt er nicht vor — er zählt zur HNF, beheizt oder nicht. Was am Ende herauskommt, ist eine Nutzfläche: Sie lässt das Reduit weg, das Sie täglich benutzen, und nimmt die 1,3-Meter-Ecke unter der Dachschräge mit, in der niemand stehen kann. Eine Wohnfläche ist sie nicht.

Quelle: SIA 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden», Ausgabe 2003 (SIA-Shop)

Mehrere Schweizer Marktquellen sind sich über eine Regel einig, die in keiner der drei Primärquellen für die Flächenberechnung steht: «Die Räume müssen beheizbar und ganzjährig bewohnbar sein», schreibt neho.ch, und ein Wintergarten zähle zur Wohnfläche, wenn er ganzjährig beheizt und bewohnbar ist; acheteur.ch verlangt dasselbe mit «Beheizbarkeit» und «Bewohnbarkeit». Das ist verbreitete Konvention, keine Vorschrift — die Schweiz hat eine faktische Wohnflächen-Konvention ohne amtlichen Urheber. Für die Fläche selbst nennt keine der drei Quellen eine Heizbedingung; die WBS knüpft das Heizen an etwas anderes — «Zimmer sind natürlich belichtet, belüftet und beheizt» —, also an die Zimmerzahl und nicht an die Quadratmeter. Wir führen die Marktregel hier auf, weil Sie ihr in der Praxis begegnen, und halten sie ausserhalb der drei Quellenspalten, weil sie dort nicht hingehört.

Quelle: Wohnfläche berechnen (neho.ch)

Keine der drei Quellen nennt eine Messkonvention — ob von Wand zu Wand, ab Fertigoberfläche oder im lichten Innenmass. Und keine nennt eine Rundungsregel oder eine Toleranz. Diese beiden Punkte stehen darum auf «Nicht auflösbar» — nicht auf einer Zahl, die wir uns aussuchen. Der verglaste, geschlossene Balkon stand früher als dritter Punkt hier; er gehört nicht mehr hierher, weil das Register ausdrücklich nur «offene Balkone» ausschliesst und die Frage damit für seine Spalte beantwortet ist. Wenn zwei Angaben zur selben Wohnung um ein paar Quadratmeter auseinanderliegen, liegt es oft an den beiden verbliebenen Punkten.

Quelle: Wohnfläche berechnen (acheteur.ch)

Steht in einem Dokument, einem Inserat oder einem Formular nur «Wohnfläche» und sonst nichts, lesen wir das als Nettowohnfläche. Das ist eine Hauskonvention von alpflo, damit wir die Sprache des Marktes sprechen — und ausdrücklich keine Behauptung, die Nettowohnfläche sei ein Standard. Sie ist auch keine Berechnung: wie eine bestimmte Flächenangabe zustande kam, können wir nach wie vor nicht sagen.

Quelle: Wohnfläche berechnen (neho.ch)

Nehmen Sie die Zahl, die zu Ihrer Frage passt: die Registerfläche, wenn Sie eine Registerangabe prüfen; die WBS-Fläche, wenn eine Wohnbaustatistik oder eine Förderung darauf verweist; die Hauptnutzfläche HNF, wenn ein Bauprojekt oder eine Flächenaufnahme nach SIA 416 rechnet. Fragen Sie beim Inserat und in der Besichtigung nach der verwendeten Methode — das ist die einzige Angabe, die die Abweichung wirklich auflöst, und niemand kann sie für Sie herausrechnen.

Quelle: Nettowohnfläche, WBS 2015 (bwo.admin.ch) · Rechner: Ausnützungsziffer berechnen

Nein. Es gibt mehrere veröffentlichte Regeln mit unterschiedlichen Grenzen. Welche gilt, hängt davon ab, wer die Angabe erstellt hat.

Je nach Quelle unterschiedlich, und die beiden Bundesquellen stehen sich dabei gegenüber: Die WBS 2015 misst ab einer Raumhöhe von 150 cm, das Gebäude- und Wohnungsregister nennt für seine Wohnungsfläche gar keine Raumhöhe — ein bewohnbares Dachzimmer zählt dort bei jeder Höhe voll. Die SIA 416 nennt für die Hauptnutzfläche HNF ebenfalls keine Höhe. Unter 150 cm fällt die Fläche deshalb nur bei der WBS weg. Über die verbreiteten Berechnungsmodelle schreibt architektvergleich.ch, dieser Punkt sei «nicht einheitlich geregelt».

Bei beiden Bundesquellen ja. Das Register führt «Abstellräume» ausdrücklich in seiner Summe, und die WBS zählt es über ihre Definition mit: Ein Reduit ist begeh- und belegbare Bodenfläche innerhalb der Wohnung, und die Broschüre führt den Abstellbereich als Nutzungsbereich in der Wohnung. Nur die SIA 416 führt Abstellräume ausdrücklich als Nebennutzfläche NNF — sie sind damit keine Hauptnutzfläche HNF.

Nein. Er gibt veröffentlichte Regeln auf Ihren eigenen Zahlen wieder. Gemessen wird nichts, und keine Bank ist an dieses Ergebnis gebunden.