Dienstbarkeiten im Grundbuch: Nutzniessung, Wohnrecht, Baurecht, Vorkaufsrecht
Kurz: Diese Rechte sind normal, sie stehen im Grundbuch, und Sie dürfen sie einsehen — ohne ein Interesse glaubhaft zu machen, für ein bestimmtes Grundstück, beim zuständigen Grundbuchamt. Diese Seite erklärt Ihnen die vier Rechte, die beim Kauf am häufigsten auftauchen, nennt zu jeder Aussage den Gesetzestext im Wortlaut und sagt, wo Sie den Auszug bestellen. Eine Dienstbarkeit ist kein Mangel; sie ist eine Bedingung, die Sie vor der Unterschrift kennen sollten.
Diese Seite erklärt, was diese Rechte sind und wo sie erfasst werden. Sie ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Ist ein konkretes Recht strittig oder unklar formuliert, gehört es zu einer Notarin oder einer Rechtsanwältin.
Was das Gesetz zum Einsichtsrecht sagt
Die drei Bestimmungen, die bestimmen, wer welche Grundbuchdaten wie erhält. Sie stehen hier im Wortlaut, weil die Unterschiede zwischen ihnen den ganzen Unterschied machen.
Warum ein Kaufinteressent zuerst danach fragt
Der ÖREB-Kataster zeigt die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen — Zonen, Schutzzonen, Lärmempfindlichkeit. Die privatrechtlichen Rechte an einem Grundstück stehen woanders: im Grundbuch. Ein Wegrecht des Nachbarn, ein lebenslanges Wohnrecht der Verkäuferin, ein Baurecht am Boden unter dem Haus — jedes davon geht in der Regel mit der Handänderung auf Sie über und verändert, was die Liegenschaft für Sie wert ist. Diese Rechte sind alltäglich; sie sind nur unsichtbar, bis jemand den Auszug bestellt.
Was eine Dienstbarkeit ist
Eine Dienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer bestimmten Person: Die Eigentümerin muss «bestimmte Eingriffe» dulden oder «nach gewissen Richtungen» ihr Eigentumsrecht nicht ausüben. Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit «bedarf es der Eintragung in das Grundbuch» — sie ist also nachlesbar und wandert beim Verkauf in aller Regel mit. Weg- und Leitungsrechte sind die häufigsten; sie sind ein normaler Teil dicht bebauter Lagen, kein Warnsignal.
Quelle: ZGB Art. 730 (Fedlex) · Glossar: Dienstbarkeit
Nutzniessung — jemand anders nutzt, Sie besitzen
Die Nutzniessung «verleiht dem Berechtigten, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes»: die berechtigte Person darf die Liegenschaft bewohnen und auch vermieten und die Erträge behalten. Sie «endigt mit dem Tode des Berechtigten und für juristische Personen mit deren Auflösung». Den gewöhnlichen Unterhalt trägt die nutzniessende Person, grössere Arbeiten die Eigentümerschaft. Praktisch begegnet Ihnen das dort, wo ein Haus zu Lebzeiten an die Kinder übertragen wird und ein Elternteil die Nutzung behält — auch dann, wenn dieser Elternteil später in ein Pflegeheim zieht, denn die Nutzniessung endet nicht mit dem Auszug. Wer eine solche Liegenschaft kauft, kauft sie mit dem Recht.
Quelle: ZGB Art. 745 ff. (Fedlex)
Wohnrecht — enger als die Nutzniessung
Das Wohnrecht «besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile eines solchen Wohnung zu nehmen». Es ist «unübertragbar und unvererblich» — die berechtigte Person darf selbst wohnen, aber nicht vermieten, und das Recht geht nicht auf ihre Erben über. Im Übrigen gelten die Bestimmungen über die Nutzniessung. Das ist der praktische Unterschied, nach dem am häufigsten gefragt wird: Die Nutzniessung gibt den Ertrag, das Wohnrecht nur die eigene Nutzung.
Quelle: ZGB Art. 776 (Fedlex)
Nutzniessung oder Wohnrecht? Vier Unterschiede im Gesetz
Beide Rechte stehen im Grundbuch, beide sind alltäglich, und beide bestehen nach einem Verkauf weiter. Die Frage ist deshalb nicht, ob eines davon schlimm ist, sondern welches der beiden vor Ihnen liegt. Jede Zelle nennt ihren Artikel und gibt ihn im Wortlaut wieder.
| Nutzniessung | Wohnrecht | |
|---|---|---|
| Was das Recht umfasst | NutzniessungDer volle Genuss der Sache: Die Nutzniessung «verleiht dem Berechtigten, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes». Und ausdrücklich: «Der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache.»ZGB Art. 745 Abs. 2 · Art. 755 Abs. 1 | WohnrechtDas Wohnrecht «besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile eines solchen Wohnung zu nehmen». Die berechtigte Person «darf aber, falls das Recht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist, seine Familienangehörigen und Hausgenossen zu sich in die Wohnung aufnehmen».ZGB Art. 776 Abs. 1 · Art. 777 Abs. 2 |
| Vermieten und Erträge | NutzniessungDie Nutzniessung «kann, wenn es sich nicht um ein höchst persönliches Recht handelt, zur Ausübung auf einen andern übertragen werden» — die berechtigte Person darf also vermieten und die Erträge behalten.ZGB Art. 758 Abs. 1 | WohnrechtDas Wohnrecht «ist unübertragbar und unvererblich» — kein Vermieten, keine Mieterträge.ZGB Art. 776 Abs. 2 |
| Übertragung, Vererbung, Ende | Nutzniessung«Die Nutzniessung endigt mit dem Tode des Berechtigten und für juristische Personen mit deren Auflösung» — sie geht nicht auf die Erben über. Übertragbar ist die Ausübung des Rechts, nicht das Recht selbst.ZGB Art. 749 Abs. 1 · Art. 758 Abs. 1 | WohnrechtDas Wohnrecht «ist unübertragbar und unvererblich»: Es endet mit der berechtigten Person und geht nicht auf ihre Erben über.ZGB Art. 776 Abs. 2 |
| Unterhalt und Lasten | NutzniessungDie nutzniessende Person hat «Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalte gehören, von sich aus vorzunehmen». Weiter gilt: «Die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung der Sache, die Zinse für die darauf haftenden Kapitalschulden sowie die Steuern und Abgaben trägt im Verhältnisse zu der Dauer seiner Berechtigung der Nutzniesser.» Dagegen: «Alle andern Lasten trägt der Eigentümer …»ZGB Art. 764 Abs. 1 · Art. 765 Abs. 1 und 3 | WohnrechtDas hängt vom Umfang des Rechts ab: «Steht dem Berechtigten ein ausschliessliches Wohnrecht zu, so trägt er die Lasten des gewöhnlichen Unterhaltes.» Aber: «Hat er nur ein Mitbenutzungsrecht, so fallen die Unterhaltskosten dem Eigentümer zu.»ZGB Art. 778 Abs. 1 und 2 |
Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und bestehen nach einem Verkauf weiter (ZGB Art. 746 Abs. 1; für das Wohnrecht über den Verweis in Art. 776 Abs. 3). Was im einzelnen Fall gilt, steht im Vertrag und im Grundbucheintrag, nicht im Gesetz. Ist etwas strittig oder unklar formuliert, gehört es zu einer Notarin oder einer Rechtsanwältin.
Baurecht — das Haus gehört Ihnen, der Boden nicht
Beim Baurecht erhält jemand «das Recht …, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten». Ist es selbständig und dauernd, kann es «als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden» und selbst verkauft und verpfändet werden. Als selbständiges Recht kann es «auf höchstens 100 Jahre begründet» werden. Sie kaufen dann das Gebäude und zahlen der Grundeigentümerschaft — oft einer Gemeinde, einer Kirchgemeinde oder einer Stiftung — einen Baurechtszins. Entscheidend für den Preis sind die Restdauer, der Zins und die im Vertrag vereinbarte Entschädigung beim Heimfall; diese Punkte stehen im Baurechtsvertrag, nicht im Gesetz.
Quelle: ZGB Art. 779 und 779l (Fedlex)
Vorkaufsrecht — jemand darf vor Ihnen eintreten
Ein Vorkaufsrecht erlaubt der berechtigten Person, im Verkaufsfall anstelle der Käuferschaft in den Vertrag einzutreten. Das Gesetz kennt gesetzliche Vorkaufsrechte — etwa unter Miteigentümern — und vertragliche, die im Grundbuch vorgemerkt werden können. Der Verkäufer «muss die Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen», und das Recht ist «innert dreier Monate seit Kenntnis» geltend zu machen. Für Sie als Kaufinteressentin heisst das: Der Vertrag kann zustande kommen und dennoch an eine andere Person fallen. Fragen Sie früh danach.
Quelle: ZGB Art. 681 und 681a (Fedlex)
Sie dürfen das einsehen — ohne einen Grund zu nennen
Jede Person kann beim Grundbuchamt «ohne ein Interesse glaubhaft zu machen» Auskunft oder einen Auszug über die Dienstbarkeiten und Grundlasten eines Grundstücks verlangen. Die einzige Einschränkung ist der Umfang: «Eine Auskunft oder ein Auszug darf nur für ein bestimmtes Grundstück abgegeben werden.» Sie brauchen also die Parzelle oder die Adresse — und keinen Kaufvertrag, keinen Nachweis, keine Begründung. Die Gebühr und der Bestellweg sind kantonal geregelt.
Quelle: GBV Art. 26 (Fedlex) · Grundbuchauszug Zürich · Grundbuchauszug Bern · Grundbuchauszug Aargau · Grundbuchamt Solothurn · Grundbuchauszug Wallis · Grundbuchauszug Waadt · Grundbuchauszug Freiburg
Warum wir diese Rechte nicht für Sie abrufen
Die elektronische Veröffentlichung, die die Kantone vorsehen dürfen, betrifft ausdrücklich nur die Daten nach Artikel 26 Absatz 1 Buchstabe a — Bezeichnung, Beschreibung, Eigentümerschaft, Eigentumsform, Erwerbsdatum. Dienstbarkeiten stehen unter Buchstabe b und sind davon nicht erfasst. Zusätzlich verlangt die Verordnung, dass Auskunftssysteme «vor Serienabfragen geschützt sind». Ein automatischer Bezug ist damit nicht bloss unbequem, sondern von der Verordnung ausgeschlossen. Ein alpflo-Bericht enthält deshalb keine Dienstbarkeiten — und wir planen auch keine.
Quelle: GBV Art. 27 (Fedlex) · Ratgeber: Wertquote im Stockwerkeigentum
Die Bank und die Anwältin bekommen einen Zugang, den Sie nicht haben
Die Kantone dürfen den erweiterten elektronischen Zugang bestimmten Stellen öffnen: Urkundspersonen und Behörden, «Banken, Vorsorgeeinrichtungen, Versicherungen» für die Daten, die sie «im Hypothekargeschäft» benötigen, und «im Anwaltsregister eingetragenen Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten». Die Bank, die Ihre Hypothek prüft, kann also elektronisch nachsehen; Sie fragen das Grundbuchamt, ein Grundstück nach dem anderen. Das ist geltendes Bundesrecht und keine Panne. Ändern lässt es sich nicht — was sich ändern lässt, ist wie leicht Ihre Seite dieses Zugangs zu finden und zu bestellen ist.
Quelle: GBV Art. 28 (Fedlex)
Was der ÖREB-Kataster dazu nicht sagt
Der ÖREB-Kataster ist ausgezeichnet für öffentlich-rechtliche Beschränkungen und sagt zu privaten Rechten nichts. Ein Weg- oder Wohnrecht erscheint dort nicht, und sein Fehlen im Kataster ist kein Beleg dafür, dass keines besteht. Wer beides wissen will, braucht beides: den Katasterauszug für das öffentliche Recht und den Grundbuchauszug für das private.
Quelle: ZGB Art. 731 (Fedlex) · Ratgeber: Grundbuchauszug lesen & bestellen
Die vier Ehrlichkeitszustände
Jede Angabe in einem alpflo-Bericht trägt genau einen dieser Zustände. Dienstbarkeiten kommen in keinem davon vor — sie sind nicht Teil dessen, was wir abfragen.
In einem amtlichen Schweizer Register bestätigt. Direkte Quelle.
Register abgefragt; nichts auf dieser Parzelle. Das Fehlen ist dokumentiert.
Aus einem Modell oder einer API abgeleitet: real, aber nicht direkt aus dem Register. Bitte prüfen.
Auf einen Sonderfall gestossen. Ehrlich über die Grenze, nie stillschweigend verworfen.
Häufige Fragen zu Dienstbarkeiten
Ist eine Dienstbarkeit ein Mangel?
Nein. Weg- und Leitungsrechte sind in dicht bebauten Lagen die Regel. Wichtig ist nur, dass Sie vor der Unterschrift wissen, welche bestehen und was sie erlauben.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzniessung?
Die Nutzniessung gibt den vollen Genuss der Sache, samt Vermietung und Erträgen. Das Wohnrecht gibt nur das Recht, selbst Wohnung zu nehmen; es ist unübertragbar und unvererblich.
Darf ich den Grundbuchauszug einer fremden Liegenschaft verlangen?
Für Dienstbarkeiten und Grundlasten ja, ohne ein Interesse glaubhaft zu machen — aber nur für ein bestimmtes Grundstück. Gebühr und Bestellweg regelt der Kanton.
Zeigt mir ein alpflo-Bericht die Dienstbarkeiten?
Nein. Die Grundbuchverordnung erlaubt die elektronische Veröffentlichung nur für die Daten nach Artikel 26 Absatz 1 Buchstabe a und verlangt einen Schutz vor Serienabfragen. Den Auszug bestellen Sie beim Grundbuchamt.
Die Dienstbarkeiten holen Sie beim Grundbuchamt. Die Formulare der Kantone verlangen dafür die Gemeinde und die Grundstücksnummer — oder schlicht die Adresse; der eidgenössische EGRID ist höchstens ein Zusatzfeld. Beide Nummern stehen im alpflo-Bericht zu Ihrer Adresse, zusammen mit ÖREB-Kataster und Gebäudedaten. Der erste eigene Bericht ist gratis, sobald Sie Ihre E-Mail-Adresse bestätigt haben; den Musterbericht sehen Sie ohne alles.
Kein Abo · Der erste Bericht ist gratis, danach 49 CHF pro Bericht · der Musterbericht bleibt kostenlos.