Servitudes au registre foncier : usufruit, droit d'habitation, superficie, préemption
En bref : ces droits sont ordinaires, ils figurent au registre foncier, et vous avez le droit de les consulter — sans rendre vraisemblable un intérêt, pour un immeuble déterminé, auprès de l'office compétent. Cette page vous explique les quatre droits que l'on rencontre le plus souvent à l'achat, cite le texte de loi mot pour mot et vous dit où commander l'extrait. Une servitude n'est pas un défaut : c'est une condition qu'il vaut mieux connaître avant de signer.
Cette page explique ce que sont ces droits et où ils sont inscrits. Ce n'est ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Si un droit précis est litigieux ou formulé de manière ambiguë, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.
Ce que la loi dit du droit de consultation
Les dispositions qui déterminent qui obtient quelles données du registre foncier, et comment. Elles figurent ici mot pour mot, parce que les écarts entre elles font toute la différence.
Pourquoi un acheteur pose la question en premier
Le cadastre RDPPF montre les restrictions de droit public — zones, périmètres de protection, degrés de sensibilité au bruit. Les droits de droit privé grevant un immeuble sont ailleurs : au registre foncier. Un droit de passage du voisin, un droit d'habitation viager de la venderesse, un droit de superficie sur le terrain sous la maison — chacun passe en principe sur vous avec le transfert et change ce que le bien vaut pour vous. Ces droits sont banals ; ils sont simplement invisibles tant que personne n'a commandé l'extrait.
Ce qu'est une servitude
La servitude «est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble» : le propriétaire du fonds servant doit souffrir «certains actes d’usage» ou s'abstenir d'exercer certains droits attachés à sa propriété. «L’inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes» — elle est donc consultable, et elle suit l'immeuble lors de la vente. Les droits de passage et de conduite sont les plus fréquents ; ils font partie de la vie ordinaire d'un tissu bâti dense et ne sont pas un signal d'alarme.
Source: CC art. 730 (Fedlex) · Glossaire : servitude
Usufruit — un autre jouit, vous possédez
L'usufruit «confère à l’usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose» : la personne titulaire peut habiter le bien, le louer et en garder les revenus. Il «s’éteint par la mort de l’usufruitier et, si l’usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci». L'entretien courant lui incombe, les travaux plus importants au propriétaire. En pratique, vous le rencontrez là où une maison est transmise de son vivant aux enfants tandis qu'un parent en garde la jouissance — y compris si ce parent part ensuite en EMS, car l'usufruit ne s'éteint pas au départ. Qui achète un tel bien l'achète avec le droit.
Source: CC art. 745 ss (Fedlex)
Droit d'habitation — plus étroit que l'usufruit
Le droit d'habitation «est le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie». Il «est incessible et ne passe point aux héritiers» : la personne titulaire peut habiter elle-même, mais pas louer, et le droit ne se transmet pas à ses héritiers. Pour le reste, les règles de l'usufruit s'appliquent. C'est la différence pratique que l'on demande le plus souvent : l'usufruit donne le rendement, le droit d'habitation seulement l'usage propre.
Source: CC art. 776 (Fedlex)
Usufruit ou droit d'habitation ? Quatre différences dans la loi
Les deux droits figurent au registre foncier, les deux sont ordinaires, et les deux subsistent après une vente. La question n'est donc pas de savoir si l'un d'eux est grave, mais lequel des deux vous avez devant vous. Chaque case nomme son article et le reproduit mot pour mot.
| Usufruit | Droit d'habitation | |
|---|---|---|
| Ce que le droit recouvre | UsufruitLa jouissance complète de la chose : l'usufruit «confère à l’usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose». Et expressément : «L’usufruitier a la possession, l’usage et la jouissance de la chose.»CC art. 745 al. 2 · art. 755 al. 1 | Droit d'habitationLe droit d'habitation «est le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie». Il comprend, «s’il n’a été expressément limité à la personne de celui à qui il a été concédé, la faculté pour ce dernier d’habiter l’immeuble grevé avec sa famille et les gens de sa maison».CC art. 776 al. 1 · art. 777 al. 2 |
| Louer et percevoir des revenus | Usufruit«L’usufruitier dont le droit n’est pas éminemment personnel peut en transférer l’exercice à un tiers» — la personne titulaire peut donc louer et garder les revenus.CC art. 758 al. 1 | Droit d'habitationLe droit d'habitation «est incessible et ne passe point aux héritiers» — pas de location, pas de revenus locatifs.CC art. 776 al. 2 |
| Transmission, succession, fin | Usufruit«L’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier et, si l’usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci» — il ne passe pas aux héritiers. Ce qui se transfère, c'est l'exercice du droit, pas le droit lui-même.CC art. 749 al. 1 · art. 758 al. 1 | Droit d'habitationLe droit d'habitation «est incessible et ne passe point aux héritiers» : il s'éteint avec la personne titulaire.CC art. 776 al. 2 |
| Entretien et charges | UsufruitLa personne titulaire est tenue «de faire lui-même les réparations et réfections ordinaires d’entretien». Et : «L’usufruitier supporte les frais ordinaires d’entretien et les dépenses d’exploitation de la chose, ainsi que les intérêts des dettes dont elle est grevée, et il est tenu d’acquitter les impôts et autres redevances; le tout en proportion de la durée de son droit.» En revanche : «Les autres charges incombent au propriétaire …»CC art. 764 al. 1 · art. 765 al. 1 et 3 | Droit d'habitationCela dépend de l'étendue du droit : «L’ayant droit est chargé des réparations ordinaires d’entretien, s’il a la jouissance exclusive de la maison ou de l’appartement.» Mais : «Si le droit d’habitation s’exerce en commun avec le propriétaire, les frais d’entretien incombent à ce dernier.»CC art. 778 al. 1 et 2 |
Les deux droits sont inscrits au registre foncier et subsistent après une vente (CC art. 746 al. 1 ; pour le droit d'habitation par le renvoi de l'art. 776 al. 3). Ce qui vaut dans un cas précis figure dans le contrat et dans l'inscription au registre foncier, pas dans la loi. Si un point est litigieux ou formulé de manière ambiguë, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.
Droit de superficie — la maison est à vous, le sol non
Le droit de superficie confère «le droit d’avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous». «Si cette servitude a le caractère d’un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier» — le droit peut donc être vendu et grevé de gages. Comme droit distinct, il «ne peut pas être constitué pour plus de cent ans». Vous achetez alors le bâtiment et versez au propriétaire du sol — souvent une commune, une paroisse ou une fondation — une rente de superficie. Ce qui compte pour le prix : la durée résiduelle, la rente et l'indemnité de retour convenue au contrat. Ces points figurent dans le contrat de superficie, pas dans la loi.
Source: CC art. 779 et 779l (Fedlex)
Droit de préemption — quelqu'un peut passer avant vous
Un droit de préemption permet à son titulaire de se substituer à l'acquéreur en cas de vente. La loi connaît des droits de préemption légaux — entre copropriétaires, par exemple — et des droits conventionnels, qui peuvent être annotés au registre foncier. «Le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu», et le titulaire doit l'invoquer «dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance» de cette conclusion. Pour vous, acheteuse : le contrat peut être conclu et l'immeuble revenir malgré tout à une autre personne. Posez la question tôt.
Source: CC art. 681 et 681a (Fedlex)
Vous avez le droit de consulter — sans donner de motif
Toute personne peut exiger de l'office du registre foncier, «sans être tenue de rendre vraisemblable un intérêt», un renseignement ou un extrait portant sur les servitudes et les charges foncières d'un immeuble. La seule limite tient à l'étendue : «Un renseignement ou un extrait ne peut être délivré qu’en relation avec un immeuble déterminé.» Il vous faut donc la parcelle ou l'adresse — et ni contrat de vente, ni justificatif, ni explication. L'émolument et la voie de commande relèvent du canton.
Source: ORF art. 26 (Fedlex) · Registre foncier · Vaud · Registre foncier · Fribourg · Registre foncier · Valais · Registre foncier · Zurich · Registre foncier · Berne · Registre foncier · Argovie · Registre foncier · Soleure
Pourquoi nous ne récupérons pas ces droits pour vous
La publication en ligne que les cantons peuvent prévoir ne porte expressément que sur les données de l'art. 26, al. 1, let. a — désignation, état descriptif, propriétaire, forme de propriété, date d'acquisition. Les servitudes relèvent de la lettre b et n'en font pas partie. L'ordonnance exige en outre que les systèmes soient «protégé contre les appels en série». Une récupération automatique n'est donc pas seulement inconfortable : elle est exclue par l'ordonnance. Un rapport alpflo ne contient aucune servitude — et nous n'en prévoyons pas.
La banque et l'avocat disposent d'un accès que vous n'avez pas
Les cantons peuvent ouvrir l'accès en ligne étendu à certains destinataires : les personnes habilitées à dresser des actes authentiques et les autorités, «les banques, les institutions de prévoyance, les assurances» pour les données nécessaires «dans le domaine hypothécaire», et «les avocats inscrits au registre des avocats». La banque qui examine votre hypothèque peut donc consulter en ligne ; vous, vous interrogez l'office du registre foncier, un immeuble à la fois. C'est du droit fédéral en vigueur, pas un dysfonctionnement. Cela ne se change pas — ce qui se change, c'est la facilité avec laquelle vous trouvez et commandez votre côté de cet accès.
Source: ORF art. 28 (Fedlex)
Ce que le cadastre RDPPF n'en dit pas
Le cadastre RDPPF est excellent pour les restrictions de droit public et ne dit rien des droits privés. Un droit de passage ou d'habitation n'y figure pas, et son absence du cadastre ne prouve nullement qu'il n'en existe aucun. Qui veut les deux a besoin des deux : l'extrait du cadastre pour le droit public, l'extrait du registre foncier pour le droit privé.
Source: CC art. 731 (Fedlex) · Guide : lire et commander un extrait du registre foncier
Les quatre états d'honnêteté
Chaque donnée d'un rapport alpflo porte exactement l'un de ces états. Les servitudes n'apparaissent dans aucun d'eux : elles ne font pas partie de ce que nous interrogeons.
Confirmé dans un registre officiel suisse. Source directe.
Registre interrogé ; rien sur cette parcelle. L'absence est documentée.
Déduit d'un modèle ou d'une API : réel, mais pas directement issu du registre. À vérifier.
Cas particulier rencontré. Signalé honnêtement, jamais écarté en silence.
Questions fréquentes sur les servitudes
Une servitude est-elle un défaut ?
Non. Les droits de passage et de conduite sont la règle en tissu bâti dense. Ce qui compte, c'est de savoir avant de signer lesquels existent et ce qu'ils autorisent.
Quelle différence entre droit d'habitation et usufruit ?
L'usufruit donne la jouissance complète de la chose, location et revenus compris. Le droit d'habitation donne seulement le droit d'y demeurer ; il est incessible et ne passe pas aux héritiers.
Puis-je demander l'extrait d'un immeuble qui n'est pas le mien ?
Pour les servitudes et charges foncières, oui, sans rendre vraisemblable un intérêt — mais uniquement pour un immeuble déterminé. L'émolument et la voie de commande relèvent du canton.
Un rapport alpflo affiche-t-il les servitudes ?
Non. L'ordonnance n'autorise la publication en ligne que pour les données de l'art. 26, al. 1, let. a et exige une protection contre les appels en série. L'extrait se commande auprès du registre foncier.
Les servitudes se demandent au registre foncier. Les formulaires cantonaux réclament pour cela la commune et le numéro de parcelle — ou simplement l'adresse ; l'EGRID fédéral n'est au mieux qu'un champ supplémentaire. Les deux numéros figurent dans le rapport alpflo établi pour votre adresse, avec le cadastre RDPPF et les données du bâtiment. Le premier rapport à votre nom est gratuit dès que vous avez confirmé votre adresse e-mail ; le rapport type, vous le voyez sans rien du tout.
Sans abonnement · Le premier rapport est gratuit, ensuite 49 CHF par rapport · le rapport type reste gratuit.