La quote-part en PPE — ce que le registre foncier indique, et ce qu'il n'a jamais mesuré
En bref : votre quote-part — 37/1000, par exemple — est une part de la valeur de l'immeuble, pas de sa surface. Elle est fixée une fois pour toutes dans l'acte constitutif, ne se modifie qu'avec l'accord de tous les intéressés directs, et elle détermine la part des charges communes que vous payez chaque mois. Cette page vous donne le texte de loi mot pour mot et vous indique où consulter votre propre quote-part.
Cette page explique une inscription au registre foncier ; ce n'est ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Pour une quote-part, un acte constitutif ou un règlement précis, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.
Les cinq dispositions sur lesquelles repose cette page
Chaque affirmation ci-dessous s’appuie sur l’une de ces phrases, reprise mot pour mot du texte français publié sur Fedlex. Vous n’avez pas à nous croire sur parole : chaque référence ouvre l’article lui-même.
Pourquoi ce chiffre est presque toujours mal lu
Une quote-part ressemble à une part de surface, alors on la lit comme telle : 37 sur 1000, donc 3,7 % de l'immeuble, donc — et c'est là que le raisonnement dérape — 3,7 % des mètres carrés. Le texte de loi dit autre chose, et il le dit en un mot : part de la valeur. Une fois qu'on l'a vu, on lit son décompte de charges, son règlement et son contrat de vente autrement.
Une part de valeur, pas de surface
L'acte constitutif doit indiquer la part de chaque étage «en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie». Ni au volume, ni à la surface de plancher, ni au nombre de pièces : à la valeur. Lors de la répartition entrent typiquement en compte la position dans le bâtiment, l'ensoleillement, la vue, la distribution et les locaux annexes attribués — soit exactement ce qui rend deux logements de même surface inégalement chers. Deux lots de surface identique peuvent donc porter des quotes-parts très différentes : ce n'est pas une erreur, c'est la fonction du chiffre.
Source: CC art. 712e (Fedlex) · Glossaire : registre foncier
Fixée une fois, ensuite pratiquement immobile
La propriété par étages naît de l'inscription au registre foncier, et les quotes-parts sont arrêtées dans l'acte constitutif — en règle générale par le promoteur, avant la vente du premier lot. Toute modification ultérieure exige l'accord de tous les intéressés directs et l'approbation de l'assemblée des propriétaires d'étages. La loi n'ouvre un droit à rectification que si la quote-part a été fixée par erreur ou est devenue inexacte à la suite de modifications du bâtiment. Ne comptez donc pas déplacer une quote-part qui vous paraît défavorable.
Source: CC art. 712d (Fedlex)
Ce que la quote-part coûte chaque mois
La quote-part n'est pas une formalité : c'est elle qui répartit l'argent. Les contributions aux charges communes et aux frais d'administration se paient «proportionnellement à la valeur de leurs parts» — entretien courant, réparations, renouvellements, honoraires de l'administrateur, contributions et impôts mis à la charge de l'ensemble. L'alimentation du fonds de rénovation et, dans beaucoup de règlements, le poids de vote à l'assemblée la suivent également. Dix points de quote-part en plus, ce sont dix pour mille de plus sur chaque facture commune, chaque année, aussi longtemps que vous êtes propriétaire.
Source: CC art. 712h (Fedlex)
Quand une partie commune ne sert pas à un lot
La loi prévoit elle-même une exception à la répartition selon la quote-part, et elle la formule comme une obligation : «Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.» Ce n'est pas une permission. La règle s'applique que le règlement en parle ou non, et elle porte sur la chose : sur le point de savoir si l'installation sert au lot — l'ascenseur pour un appartement au rez-de-chaussée, le garage souterrain pour un lot qui n'y a pas de place — et non sur l'usage que quelqu'un en fait.
Source: CC art. 712h al. 3 (Fedlex)
Chauffage et eau chaude : une deuxième loi entre en jeu
La facture de chauffage et d'eau chaude ne relève pas du seul code civil. La loi fédérale sur l'énergie oblige les cantons à édicter des dispositions sur «le décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude pour les nouvelles constructions et les rénovations notables». Là où une telle prescription cantonale s'applique, elle relève du droit public : elle ne figure pas dans le règlement et l'assemblée ne peut pas l'écarter. Ce qui vaut pour votre immeuble se trouve dans la loi sur l'énergie de votre canton — pas dans le code civil, pas dans le règlement.
Source: LEne art. 45 al. 3 (Fedlex)
À quoi ressemble un tableau de quotes-parts — et ce qui n'y figure pas
Voici comment un immeuble fictif de 19 lots se répartit sur un dénominateur commun de 1000 : 13, 22, 28, 31, 34, 36, 38, 41, 43, 45, 47, 49, 52, 55, 58, 62, 71, 84 et 191 — soit exactement 1000, parce que la somme le doit. Ces chiffres sont inventés et ne correspondent à aucun bâtiment réel. Ce qui frappe, c'est ce qu'un tel tableau ne contient nulle part : pour aucun des 19 lots un mètre carré, une surface habitable ou un nombre de pièces. L'acte constitutif indique pour chaque lot la délimitation spatiale et la part de valeur ; un tel extrait du grand livre, lui, ne porte aucun nombre de mètres carrés.
Source: CC art. 712e (Fedlex)
Une quote-part ne se convertit pas en mètres carrés
Il n'existe aucun facteur de conversion, et nous n'en proposons pas. Entre la valeur et la surface se glisse tout ce qui rend un logement plus cher ou moins cher que son voisin ; une quote-part divisée par 1000 et multipliée par la surface de l'immeuble donne un nombre qui a l'air précis et ne l'est pas. Si vous avez besoin d'une surface, prenez-la là où elle a réellement été mesurée ou annoncée — et vérifiez d'abord selon quelle règle, car la Suisse en connaît plusieurs.
Source: CC art. 712e (Fedlex) · Guide : calculer la surface habitable — quatre réponses suisses
Où consulter votre quote-part — et pourquoi nous ne la récupérons pas
Sans justifier d'un intérêt, toute personne obtient la désignation et la description de l'immeuble, l'identité du propriétaire ainsi que la forme de la propriété et la date d'acquisition. La quote-part fait partie de la description du lot et s'obtient par cette voie auprès du registre foncier compétent — immeuble par immeuble, sur demande. Nous ne pouvons pas la récupérer automatiquement : l'ordonnance sur le registre foncier impose que les systèmes cantonaux ne soient interrogeables que par immeuble et soient «protégé contre les appels en série». Un rapport alpflo ne contient donc aucune quote-part. Il vous montre les registres publics liés à l'adresse — et cette page vous montre où commander le reste vous-même.
Source: CC art. 970 (Fedlex) · Registre foncier · Vaud · Registre foncier · Fribourg · Registre foncier · Valais · Registre foncier · Zurich · Registre foncier · Berne · Registre foncier · Argovie · Registre foncier · Soleure
Ce que dit le règlement ne figure pas dans la loi
À côté de la quote-part, le règlement de la communauté organise le quotidien. Chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation soit établi et mentionné au registre foncier, et c'est là que sont attribués les droits d'usage exclusif. Lisez les deux avant d'acheter — quote-part et règlement — car c'est ensemble seulement qu'ils vous disent ce que le logement coûte à l'usage.
Source: CC art. 712g (Fedlex)
Les quatre états d'honnêteté
La quote-part, le règlement et le droit cantonal de l'énergie sont tous en dehors de ce que nous interrogeons — la quote-part s'obtient au registre foncier, le règlement auprès de l'administration. Pour tout ce qu'un rapport alpflo fournit réellement, nous rendons la provenance visible : chaque donnée porte exactement l'un de ces quatre états.
Confirmé dans un registre officiel suisse. Source directe.
Registre interrogé ; rien sur cette parcelle. L'absence est documentée.
Déduit d'un modèle ou d'une API : réel, mais pas directement issu du registre. À vérifier.
Cas particulier rencontré. Signalé honnêtement, jamais écarté en silence.
Questions fréquentes sur la quote-part
La quote-part est-elle une part de surface ?
Non. L'acte constitutif indique la part «à la valeur de l'immeuble». Deux logements de même surface peuvent porter des quotes-parts différentes.
Puis-je faire modifier ma quote-part ?
En règle générale non. Une modification exige l'accord de tous les intéressés directs et l'approbation de l'assemblée. Un droit à rectification n'existe qu'en cas d'erreur lors de la fixation ou de modifications du bâtiment ayant rendu la quote-part inexacte.
À quoi sert concrètement la quote-part ?
À répartir les charges communes et les frais d'administration — entretien, réparations, renouvellements, honoraires de l'administrateur, contributions mises à la charge de l'ensemble — et, dans beaucoup de règlements, à fixer l'alimentation du fonds de rénovation et le poids de vote.
Un rapport alpflo affiche-t-il ma quote-part ?
Non. Nous n'interrogeons pas le grand livre du registre foncier, et l'ordonnance exige explicitement une protection contre les interrogations en série. Vous obtenez la quote-part auprès du registre foncier compétent, pour un immeuble déterminé.
La quote-part se demande au registre foncier. Ce que les registres publics retiennent d'une adresse — parcelle, cadastre RDPPF, données du bâtiment — vous le voyez d'abord dans le rapport type gratuit, puis dans votre propre rapport.
Pas d'abonnement · 49 CHF par rapport · le rapport type reste gratuit.