Glossaire : termes suisses des registres et de l'immobilier

Le droit de mutation est un impôt cantonal, parfois aussi communal, perçu lorsqu'un immeuble change de mains ; il se calcule sur le prix de vente ou sur la valeur transférée. Le taux, les exonérations et la partie qui le paie (acheteur, vendeur ou les deux) relèvent du canton : la même opération peut coûter nettement plus cher dans un canton que dans son voisin, et certains cantons ne prélèvent aucun droit de mutation, seulement des émoluments de registre foncier et de notaire (à Genève, il s'agit de droits d'enregistrement). Il est distinct de l'impôt sur les gains immobiliers que le vendeur paie sur son bénéfice. Comptez-le parmi les frais accessoires d'une acquisition et vérifiez le taux en vigueur auprès du canton, car ces règles évoluent.

Source: Coefficients d'impôt, déductions et barèmes (AFC) · Voir les cantons couverts · Guide : Pour les courtiers — devoir d'information et dossier de l'objet

Le droit de superficie est une servitude qui permet de construire et de posséder un bâtiment sur le terrain d'autrui — souvent celui d'une commune, d'un canton, d'une paroisse ou d'une fondation. Distinct et permanent, c'est-à-dire constitué pour trente ans au moins, il peut être immatriculé comme immeuble au registre foncier ; distinct, il ne peut être établi pour plus de cent ans. Le superficiaire verse en général une rente annuelle, la rente de superficie. Un bien en droit de superficie, c'est le bâtiment et la durée restante, pas le terrain : les banques regardent de près les années qui restent, et le contrat règle l'indemnité due pour le retour des constructions à l'échéance. Les conditions figurent dans le contrat et au registre foncier.

Source: CC, art. 779 ss (Fedlex) · Guide : les servitudes au registre foncier · Guide : lire et commander un extrait du registre foncier · Guide : vérifier un bien immobilier

Le degré de sensibilité au bruit (DS I à DS IV) fixe, selon l'ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB), le niveau de bruit admissible dans une zone. Le DS II s'applique aux zones où aucune entreprise gênante n'est autorisée, notamment les zones d'habitation ; le DS III aux zones mixtes, qui tolèrent davantage de bruit. La commune l'attribue dans son plan d'affectation et il est publié au cadastre RDPPF. Il pèse surtout au stade du permis de construire : sur une parcelle déjà exposée au bruit routier ou ferroviaire, il peut décider si des logements supplémentaires sont autorisés, ou imposer des mesures, comme placer les chambres côté calme.

Source: Ordonnance sur la protection contre le bruit, OPB (Fedlex) · Guide : le cadastre RDPPF expliqué · Guide : comprendre les zones à bâtir W2/W3

L'identificateur fédéral de bâtiment (EGID) est le numéro que la Confédération attribue à chaque bâtiment dans le Registre fédéral des bâtiments et des logements (RegBL). Il reste attaché au bâtiment lorsqu'une rue est rebaptisée ou qu'un numéro change : c'est pourquoi les administrations relient les données par l'EGID plutôt que par l'adresse. L'EGID désigne un bâtiment — ni une parcelle, qui a son EGRID, ni un appartement, qui porte son propre identificateur de logement (EWID). C'est la clé qui garantit que les données lues concernent bien le bâtiment examiné.

Source: Registre fédéral des bâtiments et des logements (OFS) · Guide : la valeur au registre n'est pas la vérité · Guide : vérifier un bien immobilier

L'EGRID (identificateur fédéral d'immeuble, aussi écrit E-GRID) est le numéro unique, à l'échelle suisse, d'un bien-fonds. Il est attribué par la mensuration officielle et commence par « CH ». Le numéro de parcelle n'est unique qu'à l'intérieur d'une commune et peut changer lors d'un fractionnement ou d'une réunion ; l'EGRID, lui, relie durablement l'immeuble à son feuillet du registre foncier et à son extrait du cadastre RDPPF. Chaque lot de PPE et chaque droit de superficie immatriculé comme immeuble a aussi le sien. Une parcelle peut porter plusieurs bâtiments : retrouver le bon EGRID est la première étape de toute vérification.

Source: Le système cadastral suisse (swisstopo) · Guide : trouver l'EGRID d'une parcelle · Guide : le cadastre RDPPF expliqué · Guide : lire et commander un extrait du registre foncier

Une estimation hédonique est un modèle statistique de la valeur de marché probable d'un bien, calibré sur des ventes passées et fondé sur des caractéristiques comme l'emplacement, la surface, l'année de construction et l'état. Les banques s'en servent pour examiner un prêt hypothécaire, et l'Office fédéral de la statistique fonde son indice des prix de l'immobilier résidentiel (IMPI) sur la même famille de méthodes. Le résultat est une valeur de modèle, ni une valeur officielle ni un prix : il ne voit ni l'état de la salle de bains, ni le bruit de la route, ni ce qu'un autre acheteur est prêt à payer. alpflo n'évalue pas les biens — le terme figure ici parce que vous le croiserez dans les documents de la banque.

Source: Indice des prix de l'immobilier résidentiel IMPI (OFS) · Guide : la valeur au registre n'est pas la vérité

L'indice d'utilisation du sol (IUS) rapporte la surface de plancher déterminante à la surface de la parcelle et plafonne ainsi ce qui peut y être construit. Il est fixé par le règlement communal des constructions et le plan d'affectation : deux communes voisines peuvent admettre des volumes très différents sur un terrain identique. Tous les cantons ne l'utilisent plus : ceux qui ont adhéré à l'accord intercantonal sur l'harmonisation de la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC) travaillent avec l'indice brut d'utilisation du sol (IBUS), l'indice d'occupation du sol (IOS) ou l'indice de masse, et les surfaces prises en compte varient. Si vous achetez pour le potentiel constructible, lisez le règlement communal plutôt qu'une règle empirique.

Source: Aménagement du territoire (ARE) · Guide : comprendre les zones à bâtir W2/W3 · Calculateur : surface constructible à partir de la parcelle · Guide : quels cantons appliquent l'AIHC

La Lex Koller est le nom courant de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE). L'achat d'un logement par une personne à l'étranger est soumis à l'autorisation du canton où se trouve l'immeuble ; sans elle, l'opération est nulle et ne peut pas être inscrite au registre foncier. La qualité de personne à l'étranger dépend de la nationalité et du statut de séjour, non de l'origine des fonds : les ressortissants de l'UE ou de l'AELE réellement domiciliés en Suisse et les titulaires d'un permis d'établissement sont en règle générale traités comme des acquéreurs suisses. Un logement destiné à l'usage propre est traité autrement qu'une résidence secondaire, limitée à des communes touristiques désignées et soumise à des contingents annuels ; les locaux commerciaux échappent à la loi. Si l'acquéreur n'est pas domicilié en Suisse, clarifiez la situation avec l'autorité cantonale avant de faire une offre.

Source: Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, LFAIE (Fedlex) · Guide : vérifier un bien immobilier · Guide : lire et commander un extrait du registre foncier

Le niveau de qualité de desserte par les transports publics indique à quel point une adresse est bien desservie, de A (très bonne desserte) à D (desserte faible) ; en dehors de ces classes, aucun niveau n'est attribué. L'Office fédéral du développement territorial (ARE) le calcule à partir des arrêts, des moyens de transport et de la cadence : c'est une valeur modélisée, pas une inscription au registre, qui décrit le lieu et non votre propre trajet. Il pèse aussi en aménagement : de nombreux cantons et communes y lient le nombre de places de stationnement admises pour un projet. C'est un indicateur rapide et comparable de la dépendance à la voiture.

Source: Niveaux de qualité de desserte TP (ARE) · Guide : vérifier un bien immobilier

La propriété par étages (PPE) est une part de copropriété d'un immeuble qui confère le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment, en général un appartement (art. 712a CC). Chaque lot est un immeuble avec son propre feuillet au registre foncier et son EGRID, et porte une quote-part, le plus souvent en millièmes. Cette quote-part exprime une part de la valeur de l'immeuble, non de sa surface (art. 712e CC) ; sauf convention contraire, elle sert à répartir les charges communes (art. 712h CC). La vérification porte aussi sur le règlement, les procès-verbaux des dernières assemblées et les comptes avec l'état du fonds de rénovation — documents qui ne figurent pas au registre foncier et s'obtiennent auprès de l'administrateur ou du vendeur.

Source: CC, art. 712a ss (Fedlex) · Guide : la quote-part en PPE · Guide : lire et commander un extrait du registre foncier

Les restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF) sont les limites contraignantes que le droit public impose à un bien-fonds : zones d'affectation, alignements, distances aux eaux, degrés de sensibilité au bruit, objets protégés, etc. Elles sont attachées à l'immeuble, quel qu'en soit le propriétaire : aucun vendeur ne peut les négocier. Le cadastre RDPPF réunit les thèmes juridiquement déterminants dans un extrait officiel par parcelle. Il est géré canton par canton ; les thèmes publiés varient, et l'absence d'un thème dans un extrait ne prouve pas l'absence de restriction. C'est le document qui montre à quoi la parcelle peut réellement servir.

Source: Cadastre RDPPF (cadastre.ch) · Guide : le cadastre RDPPF expliqué · Guide : extrait RDPPF ou extrait du registre foncier ? · Voir les cantons couverts

Le Registre fédéral des bâtiments et des logements (RegBL), tenu par l'Office fédéral de la statistique, recense chaque bâtiment et chaque logement de Suisse : année de construction, nombre de niveaux, taille des logements, système de chauffage et agent énergétique. alpflo en utilise le niveau public (niveau A). Les communes l'alimentent surtout à partir des permis de construire ; il reflète donc ce qui a été annoncé, pas forcément ce qui existe aujourd'hui — une chaudière remplacée sans annonce peut y rester inscrite pendant des années. Lisez les données du RegBL comme une affirmation documentée à vérifier lors de la visite, non comme une expertise du bâtiment.

Source: Registre fédéral des bâtiments et des logements (OFS) · Guide : la valeur au registre n'est pas la vérité · Guide : calculer la surface habitable

Le registre foncier est le registre officiel des droits réels sur les immeubles : propriété, servitudes, charges foncières et gages immobiliers. Il n'est pas tenu au niveau national mais par des offices cantonaux ou d'arrondissement, si bien que la procédure, les émoluments et la présentation d'un extrait varient d'un canton à l'autre. Sans justifier d'un intérêt, chacun peut obtenir les données de base — désignation et description de l'immeuble, nom du propriétaire, forme de la propriété et date d'acquisition (art. 970 CC) ; le reste exige un intérêt rendu vraisemblable, qui s'établit en général par le vendeur ou le notaire. Le registre n'indique ni surface habitable ni nombre de pièces. La propriété ne passe qu'avec l'inscription, pas à la signature.

Source: CC, art. 942 ss (Fedlex) · Guide : lire et commander un extrait du registre foncier · Guide : le registre foncier vaudois · Guide : Registre foncier Valais · Guide : commander l'extrait du registre foncier en Argovie · Guide : extrait du registre foncier à Zurich · Guide : extrait du registre foncier à Berne · Guide : la quote-part en PPE

Une servitude est un droit sur le bien-fonds d'autrui inscrit au registre foncier : droit de passage à pied ou en voiture, droit de conduite, droit de source, interdiction de bâtir. La charge est attachée à l'immeuble grevé et passe à l'acquéreur lors de la vente, que le vendeur l'ait mentionnée ou non — et une servitude foncière peut aussi exister en faveur de la parcelle sur la parcelle voisine. À côté des servitudes foncières, il existe des servitudes personnelles, comme l'usufruit et le droit d'habitation, qui profitent à une personne déterminée et grèvent elles aussi l'immeuble. C'est l'extrait du registre foncier qui fait foi, pas la plaquette de vente. Radier une servitude exige en principe l'accord de son bénéficiaire.

Source: CC, art. 730 ss (Fedlex) · Guide : les servitudes au registre foncier · Guide : lire et commander un extrait du registre foncier · Guide : extrait RDPPF ou extrait du registre foncier ?

Le cadastre cantonal des sites pollués (CSP) répertorie les terrains dont le sol est pollué par des déchets : anciennes décharges, aires d'exploitation, lieux d'accident. Être inscrit ne signifie pas être contaminé au sens légal. Le cadastre distingue les sites dont on n'attend aucune atteinte nuisible, ceux qui doivent être investigués ou surveillés, et ceux qui nécessitent un assainissement — seuls ces derniers sont des sites contaminés. Lors d'une mutation, l'enjeu est le coût et le calendrier : une inscription peut déclencher une investigation, et les matériaux excavés d'un site inscrit doivent être éliminés selon des filières coûteuses. Clarifiez avant de signer qui supporte ces frais.

Source: Cadastre des sites pollués (OFEV) · Guide : vérifier les sites pollués

Sonnendach est le cadastre solaire de l'Office fédéral de l'énergie (OFEN). Il modélise, pour les toits de Suisse, le rayonnement solaire annuel à partir de la géométrie, de l'orientation, de l'inclinaison et de l'ombrage, puis classe chaque surface de faible à excellente. La valeur est modélisée, et non mesurée sur votre toit : elle ignore l'arbre qui a poussé, le bâtiment voisin en projet, l'état de la couverture ou le raccordement au réseau. Servez-vous-en pour juger si un devis d'installateur solaire vaut la peine, non comme une garantie de rendement.

Source: Sonnendach (Confédération / OFEN) · Valeurs modélisées : la valeur au registre n'est pas la vérité

Le transfert de propriété, ou mutation, est le passage d'un immeuble à un nouveau propriétaire. Le contrat de vente doit être passé en la forme authentique devant notaire, et la propriété n'est transférée qu'au moment de l'inscription au registre foncier — ni à la signature, ni au paiement. Jusque-là, vous détenez une créance, pas l'immeuble. La mutation déclenche les émoluments du registre foncier et, dans de nombreux cantons, un droit de mutation (à Genève, des droits d'enregistrement) : son taux, ses exonérations et la partie qui le paie relèvent du canton. Le vendeur paie à part l'impôt sur les gains immobiliers. Vérifiez le taux en vigueur auprès du canton.

Source: Registre foncier (Office fédéral de la justice, OFJ) · Guide : Pour les courtiers — devoir d'information et dossier de l'objet · Guide : lire et commander un extrait du registre foncier

Les zones de protection des eaux souterraines entourent un captage d'eau potable : S1 est la zone de captage, S2 la zone rapprochée et S3 la zone éloignée. Les restrictions se durcissent vers S1 ; elles reposent sur l'ordonnance sur la protection des eaux (OEaux) et sur le droit cantonal. En S3, tout ce qui pourrait atteindre la nappe est limité : les sondes géothermiques pour une pompe à chaleur sont en règle générale refusées, et les excavations profondes, les citernes ou l'infiltration d'eaux peuvent exiger des autorisations supplémentaires. Si la parcelle se trouve en zone de protection, réglez la question du chauffage avant de budgéter une pompe à chaleur. La zone figure au cadastre RDPPF.

Source: Ordonnance sur la protection des eaux, OEaux (Fedlex) · Guide : le cadastre RDPPF expliqué