Estimation hédonique ≠ prix d'achat
Une estimation hédonique est une approximation calculée statistiquement de la valeur marchande d'un bien — pas un prix mesuré, pas la valeur au registre, et pas ce qu'indique un rapport alpflo. Cette page explique ce qu'est une telle estimation, pourquoi alpflo n'en établit pas, et pourquoi ni l'estimation ni la valeur au registre RegBL ne doivent être confondues avec le prix que vous paierez réellement.
Cette page explique une méthode statistique reconnue et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique, en matière de construction ou financier, ni une estimation immobilière. Pour une estimation contraignante, consultez un ou une professionnel·le agréé·e.
Avant l'achat, plusieurs chiffres circulent souvent au sujet d'un bien — une valeur au registre, une valeur modélisée, un prix de vente. Qu'un chiffre soit annoncé, mesuré ou estimé statistiquement détermine la confiance qu'il mérite. alpflo rend cette origine visible pour chaque information du rapport — sans jamais estimer de prix lui-même.
Une estimation hédonique est un modèle statistique qui déduit la valeur marchande probable d'un bien à partir de caractéristiques comme l'emplacement, la surface, l'année de construction et l'état — calibré sur des transactions de vente passées. L'Office fédéral de la statistique utilise cette méthode pour l'indice des prix de l'immobilier résidentiel (IMPI) ; des prestataires privés appliquent des modèles similaires pour des estimations individuelles. Le résultat est une valeur modélisée, pas un fait mesuré.
Source: Indice des prix de l'immobilier résidentiel IMPI (OFS) · Glossaire : Estimation hédonique
Le registre des bâtiments et des logements (RegBL) consigne des données factuelles comme l'année de construction, la catégorie du bâtiment et l'agent énergétique — pas une valeur, pas un prix. Confondre une inscription au registre avec un prix d'achat, c'est confondre une donnée annoncée avec un chiffre de marché. Ces deux valeurs — valeur au registre et estimation hédonique — répondent à des questions différentes, et aucune des deux n'est le prix que vous paierez réellement.
Source: Registre des bâtiments et des logements RegBL (OFS) · Guide : La valeur au registre n'est pas la vérité
alpflo interprète des registres officiels et des données ouvertes — il n'estime délibérément aucune valeur immobilière ni valeur vénale. Une estimation immobilière est une prestation distincte et réglementée, fournie par des prestataires spécialisés. Un rapport alpflo montre à la place ce qui est officiellement enregistré, avec l'origine de chaque information clairement indiquée.
Source: Comment alpflo fonctionne
Le prix d'achat réel résulte de la négociation, de l'état du bien, des rénovations, de la situation du marché au moment de la vente et de préférences individuelles — des facteurs qu'aucun registre ni aucun modèle statistique ne saisit entièrement. Ni la valeur au registre ni une estimation hédonique ne remplacent donc une visite et l'avis d'un ou d'une professionnel·le avant la décision d'achat.
Source: Indice des prix de l'immobilier résidentiel IMPI (OFS)
Chaque information d'un rapport alpflo porte exactement l'un de ces états — vous voyez ainsi immédiatement ce qui est attesté et ce qui ne l'est pas.
Confirmé dans un registre officiel suisse. Source directe.
Registre interrogé ; rien sur cette parcelle. L'absence est documentée.
Déduit d'un modèle ou d'une API : réel, mais pas directement issu du registre. À vérifier.
Cas particulier rencontré. Signalé honnêtement, jamais écarté en silence.
Une estimation hédonique est-elle le prix d'achat de mon bien ?
Non. Une estimation hédonique est une approximation calculée statistiquement à partir de transactions comparables — pas un prix mesuré ou garanti.
La valeur au registre (RegBL) et une estimation hédonique sont-elles la même chose ?
Non. La valeur au registre consigne des données factuelles comme l'année de construction et l'agent énergétique, pas une valeur. Une estimation hédonique est une valeur modélisée, calculée séparément. Aucune des deux n'est un prix d'achat.
alpflo établit-il une estimation immobilière ?
Non. alpflo interprète des registres officiels et des données géographiques, mais n'estime délibérément aucune valeur immobilière ni valeur vénale — des prestataires spécialisés et réglementés s'en chargent.
Pourquoi une estimation diverge-t-elle du prix de vente final ?
Parce que la négociation, l'état du bien, les rénovations et la situation du marché au moment de la vente sont des facteurs qu'un modèle statistique ne saisit pas entièrement.
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