Guide · Diligence raisonnable

Vérifier un bien immobilier avant l'achat : la check-list basée sur les sources

Avant d'acheter un bien immobilier en Suisse, il vaut la peine d'examiner systématiquement les registres publics : que contient le registre foncier, quelles restrictions de droit public à la propriété du sol (RDPPF) s'appliquent, dans quelle zone à bâtir se situe la parcelle, et le site figure-t-il au cadastre des sites pollués ? Cette check-list vous guide étape par étape dans cette vérification — et indique, pour chaque information, la source officielle.

Cette page explique des registres publics accessibles à tous et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique, en matière de construction ou financier. Pour toute question juridique ou fiscale, consultez un ou une spécialiste.

Pourquoi vérifier à partir des registres ?

Une grande partie des faits relatifs à un bien immobilier est accessible publiquement et gratuitement — encore faut-il savoir où chercher. Les registres reflètent l'état inscrit ; ils ne correspondent pas forcément à la réalité sur le terrain. C'est pourquoi alpflo indique, pour chaque information, sa provenance et l'un des quatre états d'honnêteté, plutôt que d'affirmer un chiffre en apparence sûr.

La check-list — étape par étape

1 · Lire l'extrait du registre foncier

L'extrait du registre foncier indique la propriété, les servitudes (par exemple des servitudes de passage, de conduite ou des droits de superficie) et les droits de gage immobilier. Il se commande auprès de l'office du registre foncier du canton où se situe le bien. Vérifiez quelles charges sont transférées avec la parcelle.

Au registre

Source: Registre foncier (Office fédéral de la justice, OFJ) · Servitude
2 · Consulter le cadastre RDPPF

Le cadastre des restrictions de droit public à la propriété du sol (RDPPF) regroupe les restrictions contraignantes — zones d'affectation, alignements, distances aux eaux, degrés de sensibilité au bruit. L'extrait est disponible gratuitement sur le portail fédéral.

Au registre

Source: Cadastre RDPPF (cadastre.ch) · RDPPF
3 · Clarifier la zone à bâtir et l'indice d'utilisation

La zone à bâtir (par exemple zone d'habitation W2 ou W3) et l'indice d'utilisation du sol déterminent ce qui peut être construit ou agrandi sur la parcelle. La base en est le plan d'affectation communal, visible dans le cadastre RDPPF.

Au registre

Source: Cadastre RDPPF (cadastre.ch) · Indice d'utilisation du sol (IUS)
4 · Vérifier les sites pollués

Le cadastre des sites pollués (CSP) recense les sites présentant une possible atteinte environnementale. Une inscription ne signifie pas automatiquement « assainissement nécessaire ». Si rien n'y figure, c'est une indication honnête — « Rien de recensé », et non « garanti propre ».

Rien d'enregistré

Source: Sites pollués (OFEV)
5 · Situer la protection des eaux et le bruit

Si la parcelle se situe dans une zone de protection des eaux souterraines (S1 à S3), des restrictions d'utilisation s'appliquent. Le degré de sensibilité au bruit (par exemple DS II) fixe les nuisances sonores admissibles — un point pertinent pour les transformations et agrandissements.

Au registre

Source: Protection des eaux (OFEV) · Zone de protection des eaux souterraines S3
6 · Lire les données du bâtiment et de l'énergie (RegBL)

Le Registre fédéral des bâtiments et des logements (RegBL) indique l'année de construction, la catégorie de bâtiment, le nombre de logements ainsi que les données de chauffage et d'énergie. Ces informations sont reprises telles quelles, sans garantie d'exactitude — elles peuvent différer de l'état réel.

Au registre

Source: Registre fédéral des bâtiments et des logements (OFS) · RegBL
7 · Lire le contexte modélisé sans le surestimer

Le niveau de qualité de desserte par les transports publics (classe de desserte TP, © ARE) et le potentiel solaire du toit (© OFEN) sont issus de modèles, et non directement d'un registre. Utiles pour se faire une idée — mais signalés comme « Modélisé », et non confirmés officiellement.

Modélisé

Source: Niveaux de qualité de desserte TP (ARE) · Niveau de qualité de desserte TP
8 · Situer la valeur, sans l'estimer

Une valeur de registre ou une valeur d'assurance n'est pas le prix d'achat. alpflo ne fournit délibérément aucune estimation — c'est le domaine de prestataires spécialisés. Les registres vous aident à situer le prix demandé, pas à le déterminer.

Source: Comment ça marche — les quatre états

alpflo ne représente délibérément ni les dangers naturels (crues/inondations, glissements de terrain, chutes de pierres, avalanches), ni les valeurs estimées, ni le statut de protection des monuments. Il s'agit d'un choix délibéré, pas d'une lacune des registres.

Vers le glossaire des termes de registre

Les quatre états d'honnêteté

Chaque information d'un rapport alpflo porte exactement l'un de ces états — vous voyez ainsi immédiatement ce qui est attesté et ce qui ne l'est pas.

Au registre

Confirmé dans un registre officiel suisse. Source directe.

Rien d'enregistré

Registre interrogé ; rien sur cette parcelle. L'absence est documentée.

Modélisé

Déduit d'un modèle ou d'une API : réel, mais pas directement issu du registre. À vérifier.

Non résolu

Cas particulier rencontré. Signalé honnêtement, jamais écarté en silence.

Questions fréquentes sur la vérification avant achat

Quels registres devrais-je consulter avant l'achat ?

Au moins quatre : le registre foncier (propriété, servitudes, droits de gage), le cadastre RDPPF (restrictions contraignantes de la propriété), le plan d'affectation (zone à bâtir et indice d'utilisation) et le cadastre des sites pollués. À cela s'ajoute le Registre fédéral des bâtiments et des logements (RegBL) pour les données de construction et d'énergie.

Où trouver le cadastre RDPPF et l'extrait du registre foncier ?

Le cadastre RDPPF est accessible gratuitement pour toute la Suisse sur le portail fédéral cadastre.ch. L'extrait du registre foncier se commande auprès de l'office du registre foncier du canton concerné ; il est généralement payant et, en partie, uniquement consultable en intégralité par les ayants droit.

Cette check-list remplace-t-elle un conseil juridique ou fiscal ?

Non. Cette page explique des registres publics accessibles à tous et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique, en matière de construction ou financier. Pour l'appréciation contraignante d'un achat concret, consultez un ou une spécialiste.

alpflo couvre-t-il les dangers naturels comme les crues ?

Non. Les dangers naturels (crues/inondations, glissements de terrain, chutes de pierres, avalanches) sont délibérément exclus. alpflo se concentre sur les données de registres et de cadastres avec justification de leur provenance.

Découvrez un rapport complet

Consultez d'abord le rapport type public — un rapport alpflo complet avec les quatre états, sans inscription. Vous pourrez ensuite créer, dans l'application, votre propre rapport pour une adresse suisse.

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